La inversión inmobiliaria es perennemente popular, y aunque las altas tasas de interés pueden estar suavizando el mercado ahora, es probable que los inversores regresen a los bienes raíces con una venganza, si y cuando caen las tasas. De hecho, el 24 por ciento de los estadounidenses dijo que los bienes inmuebles eran su mejor elección para invertir dinero que no necesitarán durante al menos 10 años, según la Encuesta de Inversiones a Largo Plazo de Bankrate.
Los consumidores tienen una variedad de formas en que pueden invertir en bienes raíces, incluidas muchas opciones más allá de simplemente convertirse en un propietario, aunque esa es una opción probada para aquellos que desean administrar una propiedad ellos mismos. Además, las nuevas plataformas comerciales hacen que sea más fácil que nunca invertir en bienes raíces sin tener que encontrar decenas de miles o más en efectivo.
Si está considerando convertirse en un inversionista inmobiliario, es posible que desee consultar con un asesor financiero primero para determinar si tiene sentido para sus objetivos financieros individuales, tolerancia al riesgo y horizonte temporal.
Invertir en bienes raíces: estadísticas clave
- El promedio de la hipoteca de tasa fija de 30 años alcanzó una tasa de 6.82 por ciento de rendimiento de porcentaje anual (APY) en marzo de 2025, según datos de Bankrate. El promedio de la hipoteca de tasa fija de 15 años fue de 6.13 por ciento APY.
- La tasa general de propiedad de vivienda en los Estados Unidos fue del 65.7 por ciento en el cuarto trimestre de 2024, en línea con donde estaba en el cuarto trimestre de 2023, según la Oficina del Censo de los Estados Unidos.
- En el cuarto trimestre de 2024, el 79.5 por ciento de los mayores de 65 años poseía sus propios hogares, en comparación con aproximadamente el 36.3 por ciento para los menores de 35 años, según la Oficina del Censo de los Estados Unidos.
- En 2024, los Millennials (de 25 a 43 años) comprendieron la mayor parte de los compradores de viviendas, con 38 por ciento, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. Los millennials más jóvenes (de 25 a 33 años) comprendían un 21 por ciento, mientras que los Millennials mayores (de 34-43 años) comprendían un 17 por ciento.
- La mediana de solicitar unidades vacantes fue de $ 1,475 al mes en el cuarto trimestre de 2024, en comparación con $ 1,462 al mes en el tercer trimestre de 2023, según la Oficina del Censo de los Estados Unidos.
- El precio de venta promedio de las propiedades vacantes para la venta en el cuarto trimestre de 2024 fue de $ 332,800, en comparación con $ 314,000 en el tercer trimestre de 2023, según la Oficina del Censo de los Estados Unidos.
- A partir de febrero de 2025, la casa mediana estuvo en el mercado durante 66 días, según Realtor.com. Eso fue cinco días a partir de febrero de 2024.
- La tasa de vacantes de alquiler en las áreas metropolitanas fue del 7,2 por ciento en el cuarto trimestre de 2024, en comparación con el 6,9 por ciento en el cuarto trimestre de 2023, según la Oficina del Censo de los Estados Unidos.
Invertir en bienes raíces en 2025
El mercado inmobiliario ha sido afectado por el aumento de las tasas de interés en los últimos años. El aumento de las tarifas hace que las viviendas sean menos asequibles para los prestatarios, lo que significa que los propietarios pueden tener que reducir sus precios de venta para mover una propiedad, y la menor asequibilidad fue el caso durante gran parte de 2022 y 2023. Las tarifas aumentaron para finalizar 2024 y comenzaron a 2025 moviéndose más alto, pero desde entonces se han reducido un poco más bajas.
A principios de 2022, las tasas de interés se mantuvieron relativamente bajas. Si bien las tasas hipotecarias estaban bien fuera de sus niveles más bajos de 2021, la Reserva Federal aún no había aumentado rápidamente las tasas de interés. Pero el banco central había dejado en claro que estaba preparado para aumentar significativamente las tasas en los próximos meses. Como resultado, los compradores inteligentes buscaron fijar tasas hipotecarias más bajas en sus compras de propiedades.
Luego, la Fed hizo un ritmo sin precedentes de aumentar las tasas de interés. Los aumentos de tarifas ayudaron a que los bienes inmuebles sean menos asequibles y muchos vendedores de viviendas bajaron sus precios de venta. A principios de 2023, la tasa hipotecaria promedio de 30 años se quedó menos del 7 por ciento, el nivel más alto en más de una década. Las tasas hipotecarias retrocedieron a fines de 2023, ya que se hizo más claro que era poco probable que la Reserva Federal aumentara las tasas de interés aún más, pero volvieron a comenzar a fines de 2024 y principios de 2025.
Pero invertir en bienes raíces es típicamente un juego a largo plazo, y aquellos que piensan involucrarse deberían pensar con esa mentalidad cuando entran en ella. E incluso si las tarifas son altas ahora, puede ser simplemente un buen momento para acumular efectivo para un pago inicial mientras espera que las tarifas disminuyan en 2025.
Con eso en mente, aquí hay cinco mejores formas de invertir en bienes raíces.
1. Compre su propia casa
Es posible que normalmente no piense en su primera residencia como una inversión, pero muchas personas sí. Es una de las mejores maneras de invertir en bienes raíces, ofreciendo numerosos beneficios.
El primer beneficio es construir capital en su hogar a partir de sus pagos mensuales, en lugar de pagar el alquiler que siempre parece aumentar año tras año. Una parte de su hipoteca mensual entra en su propio bolsillo, por así decirlo. Sin embargo, los expertos permanecen divididos en los pros y los contras de ser dueños de su propia casa, y una casa no es una buena inversión a cada precio, como aprendieron los compradores de viviendas de la década de 2000.
“Comprar una casa puede ser una gran inversión a largo plazo, especialmente si puede hacerlo a un precio atractivo”, dice Brian Baker, CFA, Bankrate Investing Reporter. “Puede establecer el pago de su hipoteca durante décadas, lo que significa que quizás su mayor gasto mensual está en su mayoría encerrado. Los precios de las viviendas también han ofrecido rendimientos sólidos con el tiempo”.
Si planea permanecer en un área a largo plazo, puede tener sentido comprar una casa porque podrá bloquear un pago mensual que puede ser tan asequible como el alquiler. Además, los bancos tratan las propiedades ocupadas por los propietarios de manera más favorable, dando a los prestatarios una tasa hipotecaria más baja y que requieren un pago inicial más bajo. También puede deducir los gastos de intereses de sus impuestos.
2. Compre una propiedad de alquiler y conviértase en propietario
Si está listo para avanzar al siguiente nivel, puede probar suerte con una propiedad de alquiler residencial, como una casa unifamiliar o un dúplex. Una de las ventajas más grandes de este tipo de propiedad es que usted conoce los estándares del mercado y el mercado puede ser más fácil de medir, a diferencia de las propiedades comerciales, como un centro comercial.
Otra ventaja es que puede llevar una inversión más baja comenzar, por ejemplo, con una casa unifamiliar. Es posible que pueda ingresar a una propiedad con $ 20,000 o $ 30,000 en lugar de los cientos de miles requeridos para una propiedad comercial. Es posible que pueda comprarlo aún más barato si puede encontrar una propiedad angustiada atractiva a través de la ejecución hipotecaria.
En general, tendrá que realizar un pago inicial considerable para comenzar, a menudo hasta el 30 por ciento del precio de compra. Eso puede ser prohibitivo si recién está comenzando y aún no tiene un gran bankroll. Una forma de evitar esto puede ser comprar una propiedad de alquiler en la que también vive.
Otro inconveniente es que necesitará administrar la propiedad y tomar decisiones sobre lo que necesita actualizar, por ejemplo. Si bien ser propietario se considera una actividad pasiva para fines fiscales, puede terminar siendo cualquier cosa menos pasivo como propietario. Y si un inquilino se agota al alquiler, aún tiene que encontrar los pagos mensuales, para que no tenga incumplimiento en el préstamo.
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3. Considere voltear casas
El flujo doméstico se ha convertido en una vía más popular para invertir en bienes raíces, pero requiere un buen ojo para el valor y más experiencia operativa que convertirse en un propietario a largo plazo. Sin embargo, este camino puede ayudarlo a obtener una ganancia más rápida que ser propietario si lo hace bien.
La mayor ventaja de este enfoque es que puede obtener ganancias más rápido que administrando su propia propiedad, pero la experiencia requerida también es mayor. Por lo general, los fletadores de la casa encuentran propiedades infravaloradas que deben limpiarse o incluso completamente renovadas. Realizan los cambios requeridos y luego cobran valor de mercado para las casas, lo que se beneficia de la diferencia entre su precio total (precio de compra, costos de rehabilitación, etc.) y el precio de venta.
Los cazadores de casas necesitan un ojo afilado para lo que se puede solucionar a un precio razonable y lo que no se puede hacer. También necesitan estimar para qué se puede vender una casa. Calcule mal, y sus ganancias podrían evaporarse rápidamente, o peor, convertirse en una pérdida directa. O una casa puede no venderse rápidamente, y luego el cazador de la casa está atrapado pagando cualquier interés en un préstamo hasta que se pueda encontrar un comprador.
4. Compre un REIT
A diferencia de las opciones anteriores, las siguientes dos formas de invertir en bienes raíces son realmente pasivos. Comprar un REIT o un fideicomiso de inversión inmobiliaria es una gran opción para aquellos que desean los rendimientos de bienes raíces con la liquidez y la relativa simplicidad de poseer una acción. Y también puedes recolectar un dividendo.
Los REIT tienen numerosas ventajas sobre la inversión inmobiliaria tradicional, y pueden hacer que el proceso sea mucho más fácil.
“Los REIT pueden ser una forma atractiva de invertir en bienes raíces sin los dolores de cabeza habituales de gestión de propiedades físicas, como lidiar con inquilinos irrazonables o irrespetuosos”, dice Baker. “Los REIT también están legalmente obligados a pagar la gran mayoría de sus ingresos imponibles a los inversores, lo que los hace especialmente útiles para aquellos que buscan un pago regular en efectivo”.
Sin embargo, invertir en REIT no está exento de inconvenientes. Como cualquier acción, el precio de un REIT puede fluctuar a medida que el mercado gira. Entonces, si el mercado disminuye, los precios de REIT pueden ir con él. Eso es un problema menos para los inversores a largo plazo que pueden superar un chapuzón, pero si necesita vender sus acciones, es posible que no obtenga lo que vale en cualquier momento.
Si está comprando acciones REIT individuales, deberá analizarlas cuidadosamente, utilizando las herramientas de un analista profesional. Sin embargo, una forma de evitar este inconveniente es comprar un fondo REIT, que posee muchos REIT y, por lo tanto, diversifica su exposición a cualquier empresa o sector.
Invertir en un REIT es una excelente manera de comenzar para un principiante con un poco de efectivo, pero también deberá trabajar en ello, ya que todavía hay algunas formas de estropear una inversión de REIT.
5. Use una plataforma de bienes raíces en línea
Una plataforma de bienes raíces en línea como Fundrise o CrowdStreet puede ayudarlo a entrar en bienes raíces en acuerdos comerciales más grandes sin tener que reducir cientos de miles o incluso millones en un acuerdo. Estas plataformas ayudan a conectar a los desarrolladores con inversores que buscan financiar bienes inmuebles y aprovechar lo que puede ser un rendimiento potencial bastante atractivo.
La gran ventaja para los inversores aquí es el potencial para obtener un acuerdo lucrativo al que de otra manera no hayan podido acceder. Los inversores pueden participar en inversiones de deuda o inversiones de capital, dependiendo de los términos de acuerdo específicos. Estas inversiones pueden pagar distribuciones en efectivo y pueden ofrecer el potencial de rendimientos que no están correlacionados para la economía, lo que brinda a los inversores una forma de diversificar la exposición de su cartera a los activos basados en el mercado.
Sin embargo, estas plataformas tienen algunas desventajas. Algunos pueden aceptar solo inversores acreditados (como individuos con un patrimonio neto de $ 1 millón o más), por lo que es posible que no sea posible usarlos si aún no tiene dinero. Aún así, si bien algunas plataformas pueden requerir una inversión mínima de $ 25,000, otras pueden permitirle entrar a la puerta con $ 500.
Las plataformas también cobran una tarifa de administración anualmente, a menudo 1 por ciento, y pueden agregar otras tarifas además de eso. Eso puede parecer costoso en un mundo donde los ETF y los fondos mutuos pueden cobrar tan solo cero por ciento para construir una cartera diversificada de acciones o bonos.
Si bien las plataformas pueden examinar sus inversiones, tendrá que hacer lo mismo, y eso significa que necesitará las habilidades para analizar la oportunidad. Las inversiones a menudo son relativamente ilíquidas, con solo posibilidades limitadas de redención hasta que se complete un proyecto determinado. Y a diferencia de las inversiones en un REIT o incluso en su propia propiedad de alquiler, una vez que se completa un acuerdo y se devuelve su inversión, es posible que deba encontrar otro acuerdo para mantener su cartera en crecimiento.
Pros y contras de invertir en bienes raíces
Como todas las inversiones, los bienes raíces tienen sus pros y contras. Un asesor financiero también puede ayudarlo a clasificar las ventajas y desventajas mientras decide si la inversión inmobiliaria tiene sentido para usted. Estos son algunos de los más importantes a tener en cuenta al sopesar si invertir en bienes raíces.
Pros
- Apreciación a largo plazo mientras vive en la propiedad
- Posible cobertura contra la inflación
- Rendimientos apalancados de su inversión
- Ingresos pasivos de alquileres o con REIT
- Ventajas fiscales, que incluyen deducciones de intereses, ganancias de capital libres de impuestos y cancelaciones de depreciación
- Financiamiento fijo a largo plazo disponible
Contras
- La apreciación no está garantizada, especialmente en áreas económicamente deprimidas
- Los precios de las propiedades pueden caer con tasas de interés más altas
- Una inversión apalancada significa que su pago inicial está en riesgo
- Puede requerir tiempo y dinero sustanciales para administrar sus propias propiedades
- Debe un pago de hipoteca establecido cada mes, incluso si su inquilino no le paga
- Menor liquidez para bienes inmuebles y altas comisiones
Si bien los bienes raíces ofrecen muchas ventajas, especialmente las ventajas fiscales, no viene sin inconvenientes significativos, en particular, altas comisiones para salir del mercado.
Los inversores potenciales deben hacerse preguntas en tres áreas amplias:
- Recursos financieros
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¿Tiene los recursos para invertir en una inversión inmobiliaria dada? Hay oportunidades en cada nivel de inversión. ¿Tiene los recursos para pagar una hipoteca si un inquilino no puede? ¿Cuánto depende de su trabajo diario para mantener la inversión?
- Voluntad
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¿Tienes el deseo de actuar como propietario? ¿Está dispuesto a trabajar con inquilinos y comprender las leyes de alquiler en su área? ¿O preferiría analizar acuerdos o inversiones como REIT o aquellos en una plataforma en línea? ¿Quieres satisfacer las demandas de administrar un negocio de volar en casa?
- Conocimiento y habilidades
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Si bien muchos inversores pueden aprender en el trabajo, ¿tiene habilidades especiales que lo hacen más adecuado para un tipo de inversión que otra? ¿Puede analizar acciones y construir una cartera atractiva? ¿Puede reparar su propiedad de alquiler o reparar una aleta y ahorrar un paquete para pagar a los profesionales?
Beneficios fiscales superiores de la inversión inmobiliaria
Los beneficios fiscales en bienes inmuebles varían ampliamente, dependiendo de cómo invierta, pero invertir en bienes raíces puede ofrecer algunas ventajas fiscales considerables. Ejecutemos a través de ellos según el tipo de inversión:
Tu propia residencia
- Es posible que pueda deducir de impuestos cualquier gasto de interés en su hipoteca, dependiendo de su situación financiera específica.
- Si detalla su declaración de impuestos, puede deducir hasta $ 10,000 en impuestos a la propiedad.
- Cuando vende su residencia, también puede recibir $ 250,000 en ganancias de capital (o $ 500,000 para la presentación de casadas) libre de impuestos, si ha vivido en la casa durante dos años y dos de los últimos cinco años.
Su propiedad de alquiler
- Puede deducir los impuestos a la propiedad de cualquier ingreso al alquiler, reduciendo cualquier ganancia imponible.
- También puede deducir su gasto y depreciación de intereses, reduciendo aún más sus ingresos imponibles, incluso a medida que continúa cobrando el flujo de efectivo.
- Cuando vende la propiedad de inversión más adelante, los impuestos se evalúan en su valor depreciado más bajo. Sin embargo, si mueve los ingresos de una venta a una nueva casa y sigue las reglas 1031, puede diferir los impuestos sobre la ganancia.
Revestimiento de la casa
- Al llegar sus ingresos a su próximo acuerdo y seguir las reglas sobre 1031 intercambios, los inversores pueden seguir diferiendo cualquier impuesto sobre las ganancias, siempre que puedan seguir encontrando buenos acuerdos de propiedad.
Reits
- Los REIT ofrecen un perfil impositivo atractivo: no incurrirá en ningún impuesto sobre las ganancias de capital hasta que venda acciones, y puede tener acciones literalmente durante décadas para evitar al hombre fiscal.
- De hecho, puede transmitir las acciones a sus herederos y no deben ningún impuesto sobre sus ganancias.
- Los REIT son eficientes en impuestos porque no pagan impuestos a nivel corporativo, lo que significa que cualquier dinero que se le pague ha sido gravado solo una vez.
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- Los impuestos incurridos por estas inversiones pueden variar según exactamente el tipo de inversión que realiza.
- Algunas inversiones son técnicamente REIT y, por lo tanto, se tratarán de acuerdo con esa configuración de impuestos (sin impuestos a nivel corporativo), mientras que otros pueden ser inversiones de deuda o capital.
- En general, cualquier ingreso, como una distribución de efectivo de estos, estará sujeto a impuestos en el año en que se recibe, mientras que cualquier impuesto sobre las ganancias de capital será diferido hasta que se realice.
Final
Los inversores que buscan ingresar al juego de bienes raíces tienen una variedad de opciones para muchos tipos de presupuestos. Los bienes raíces pueden ser una inversión atractiva, pero los inversores quieren asegurarse de que coincida con su tipo de inversión con su disposición y capacidad para administrarla, incluidos los compromisos de tiempo. Si está buscando generar ingresos durante la jubilación, la inversión inmobiliaria puede ser una forma de hacerlo.
