Si sueña con ser un magnate inmobiliario algún día, es importante saber cómo funciona el apalancamiento inmobiliario. En un escenario ideal, el uso de bienes raíces apalancados puede ayudarlo a hacer crecer su cartera de propiedades más rápido y ganar más dinero con los alquileres. Sin embargo, el apalancamiento inmobiliario tampoco está exento de riesgos, por lo que debe abordarlo cuidadosamente.
Entonces, profundicemos en lo que significa aprovechar bienes raíces, los diferentes tipos de apalancamiento inmobiliario y los beneficios y riesgos de usar bienes raíces apalancados en su plan de inversión.
¿Qué es el apalancamiento de bienes raíces?
Esencialmente, el apalancamiento inmobiliario es solo un término para comprar propiedades con dinero prestado. Al usar el apalancamiento, puede ser dueño de la propiedad sin pagar de inmediato todo el costo. (¡Lo que de otro modo generalmente requeriría ahorrar cientos de miles de dólares!)
La mayoría de las personas usan el apalancamiento inmobiliario básico cuando obtienen una hipoteca para su hogar. Supongamos que compra una casa de $ 250k, ponga $ 50k hacia abajo y obtenga una hipoteca por los $ 200k restantes. Estás aprovechando el dinero del prestamista para ser dueño de la casa.
Más allá de las hipotecas de un solo hogar, también hay otros tipos de apalancamiento inmobiliario. ¡Así que iniciamos las cosas mirando cinco tipos comunes de apalancamiento en bienes raíces!
5 tipos de apalancamiento en bienes raíces
Cuando hablamos de los diferentes tipos de apalancamiento inmobiliario, realmente estamos respondiendo la pregunta: “¿De dónde pide prestado el dinero?” Diferentes fuentes de préstamos vienen con diferentes requisitos de elegibilidad, términos, riesgos, etc. ¡Cubriré brevemente los conceptos básicos a continuación!
1. Hipotecas
Ya hemos tocado brevemente las hipotecas. Las hipotecas tradicionales son probablemente las bienes raíces apalancadas más comunes, ya que son utilizadas por casi todos los propietarios de viviendas.
Puede obtener préstamos hipotecarios de una variedad de instituciones financieras, desde bancos hasta cooperativas de crédito, prestamistas hipotecarios en línea. La mayoría de las hipotecas vienen con un término de 15, 20 o 30 años.
Aquí hay algunos tipos diferentes de préstamos hipotecarios:
El tipo correcto de hipoteca para usted depende de su situación. Por ejemplo, las hipotecas de la FHA hacen que la propiedad de vivienda sea accesible para los compradores primerizos con menos ahorros necesarios para pagos bajos y puntajes de crédito más bajos. Los préstamos jumbo pueden ser buenos para inversores inmobiliarios experimentados que buscan agregar una propiedad costosa a su recolección.
Obtenga más información sobre la precalificación de una hipoteca y consejos para compradores de viviendas por primera vez.
2. Helocs o préstamos de equidad en el hogar
Si ya posee al menos una propiedad, un préstamo HELOC o de capital doméstico puede ayudarlo a aprovechar esa primera inversión en más propiedades. Heloc significa “Línea de crédito de capital doméstico”, y esencialmente funciona como una tarjeta de crédito con la casa como garantía.
Mientras tanto, un préstamo de capital hipotecario a veces se llama una “segunda hipoteca”. En lugar de tener una línea de crédito abierta (como un HELOC), obtienes una suma fija que pagarás con el tiempo.
Entonces, supongamos que ha pagado su primera casa, y ahora está interesado en comprar una segunda propiedad. Puede aprovechar ese capital con un préstamo o HELOC, retirar lo que necesita para el nuevo pago inicial y pagarlo mensualmente.
Asegúrese de consultar también este artículo sobre el uso de préstamos de capital para el hogar para pagar la deuda.
3. Préstamos de cartera
Puede elegir solicitar una hipoteca a través de un prestamista de cartera en lugar de un prestamista hipotecario tradicional. Un prestamista de cartera es diferente en un par de maneras. A menudo son bancos comunitarios más pequeños que no necesitan cumplir con directrices de suscripción estrictas.
Los prestamistas de cartera mantienen todos sus préstamos internamente, lo que significa que asumen un mayor riesgo y tienden a cobrar tasas más altas. Sin embargo, también son más flexibles y pueden ser más fáciles de calificar, particularmente para inversores múltiples.
4. Préstamos privados
¿Tiene buenas conexiones con personas que están dispuestas y pueden respaldarlo financieramente? Puede decidir organizar un préstamo privado con ellos. Podría ser un amigo, familiar, conexión profesional, otro inversor inmobiliario, etc.
Si persigue esta opción para comprar bienes inmuebles apalancados, asegúrese de redactar un contrato de préstamo profesional. Además, considere todas las ramificaciones potenciales. Mezclar dinero y familia (o amistad) puede ser complicado, por ejemplo, si llegas a tiempos difíciles y luchas por pagar.
Antes de ingresar un acuerdo de préstamo privado con una conexión personal, consulte estas reglas de prestar dinero a familiares y amigos. (Aunque en este caso, ¡serías el prestatario!)
5. Líneas de crédito de negocios
Muchos inversores inmobiliarios eligen aprovechar el crédito comercial para financiar sus propiedades. Si ya posee un negocio establecido, explore qué líneas de crédito y préstamos están disponibles para usted.
También es posible iniciar su propia compañía de inversión inmobiliaria y comprar propiedades de inversión de esa manera.
Las empresas generalmente tienen más opciones para préstamos y líneas de crédito que las personas, siempre que sean rentables y tengan un buen plan de negocios. Más allá de las líneas de crédito, puede considerar las propiedades de compra a través de préstamos de la SBA como un préstamo 504.
Sin embargo, si actualmente no tiene un negocio rentable, este método estará fuera del alcance hasta que haya creado un sólido puntaje e historia de crédito comercial. ¡Podría ser una opción a la que puedes aspirar en el futuro!
4 beneficios de aprovechar bienes raíces
¿Por qué podría querer comprar bienes raíces apalancadas? Aquí hay algunas razones:
1. Haga crecer su cartera de bienes raíces más rápido
Con bienes raíces apalancadas, no tiene que ahorrar cientos de miles de dólares para comprar nuevas propiedades. En cambio, todo lo que necesita es un pago inicial y el préstamo correcto. A partir de ahí, siempre que pueda pagar los pagos mensuales, puede poseer muchas propiedades de esta manera.
Si está interesado en poseer bienes raíces como estrategia de inversión, esto también puede ayudarlo a diversificarse. Tal vez desee tener una combinación de bienes raíces residenciales y comerciales, o propiedades en diferentes ubicaciones.
La mayoría de las personas alquilan sus bienes inmuebles apalancados, por lo que los pagos de alquiler cubren sus propios costos más algunas ganancias de sobra.
Por ejemplo, tal vez desee comprar viviendas en una ciudad universitaria para alquilar a estudiantes fuera del campus. O un espacio comercial de Main Street para alquilar a una pequeña empresa. O una propiedad en un hermoso lugar de vacaciones para alquilar a los viajeros a corto plazo.
Cualquiera sea el caso, asegúrese de ejecutar los números y hacer un plan antes de comprometerse con la compra. Compare los costos de alquileres similares en el área. Habla con otros propietarios. Haga una lluvia de ideas sobre cómo comercializará la propiedad a los inquilinos o visitantes para construir su propio ingreso inmobiliario de alquiler.
3. Proft de apreciar los valores de las propiedades
Históricamente, apreciar los valores de las propiedades ha sido una gran fuente de riqueza para muchas personas. Si saca una hipoteca de $ 100,000 para comprar una propiedad, y el valor se aprecia a $ 150,000 para el momento en que desea vender, ¡es una ganancia genial de $ 50k solo para poseerla!
Multiplique eso por varias propiedades, y el apalancamiento inmobiliario realmente podría ayudar a acelerar su patrimonio neto en el mercado correcto.
4. Cobertura contra la inflación
Durante los períodos de alta inflación, el valor de sus dólares está disminuyendo constantemente. Eso hace que los precios de los bienes y servicios aumenten, por lo que pierde el poder adquisitivo. Puede notar la inflación cuando su factura de comestibles aumente a pesar de que está comprando los mismos artículos.
Pero si posee activos como propiedad, puede protegerlo contra la inflación. Por ejemplo, si tiene una hipoteca de $ 200k, esa es una cantidad fija que no aumentará con la inflación. Todavía deberá el mismo pago mensual, y no importa que el dólar haya perdido valor.
4 riesgos de apalancamiento inmobiliario
¿Suena demasiado bueno para ser verdad? ¡Bien! Los inversores inteligentes siempre deben considerar los riesgos potenciales tanto como los beneficios potenciales, si no más. Entonces, pasemos un tiempo mirando lo que podría salir mal …
1. El flujo de efectivo positivo no está garantizado
Si está pensando en comprar bienes inmuebles apalancados para alquilar propiedades, hay muchos riesgos de inmediato.
¿Qué pasa si su propiedad no se alquila durante meses o incluso años? ¿O tiene que reducir el precio hasta el punto de que está perdiendo dinero o en el punto de equilibrio? Es posible que sus inquilinos no puedan pagar si algo sucede. O algo podría romperse, lo que resulta en costosas reparaciones de propiedades.
Tampoco puede olvidar tener en cuenta las tarifas de préstamos y los impuestos a la propiedad. Dependiendo de su ubicación, puede enfrentar tasas de interés y impuestos significativamente más altos para las propiedades no ocupadas por los propietarios. Sea extremadamente exhaustivo sobre la investigación de cuáles serán sus costos reales y si puede esperar de manera realista una ganancia.
2. Los valores de la propiedad pueden disminuir
Hemos hablado sobre cómo pueden apreciarse los valores de las propiedades, pero también hay una otra cara. Como cualquiera que haya comprado propiedades antes de la crisis de vivienda de 2008 le dirá que los bienes raíces también pueden perder valor.
Si compra en un mercado demasiado candente, el valor de la propiedad puede disminuir más tarde, enviándole “bajo el agua” a su préstamo. Esencialmente, eso significa que vale más de lo que vale la casa o la propiedad.
Y si tiene múltiples propiedades que pierden valor, esto puede ser muy doloroso financieramente. Es posible que tenga que vender con pérdidas o retrasar la venta por más tiempo de lo que desea mientras espera la recuperación del mercado.
También hay otros factores que pueden hacer que su valor inmobiliario se deprecie. Podría ser dañado físicamente por el clima o los inquilinos. Las tasas de criminalidad podrían aumentar en el vecindario. Incluso algo como vecinos fuertes puede afectar el precio de venta que una propiedad puede ordenar.
3. Exige más trabajo práctico que otras inversiones
Invertir en bienes raíces puede ser un trabajo duro. Después de todo, puede invertir en el mercado de valores mientras está sentado en su sofá en pantalones de chándal. Con bienes raíces, tiene una lista de responsabilidades de lavandería completa. Tienes que:
- Haga una tonelada de investigación de mercado.
- Encuentra las propiedades correctas.
- Ahorre efectivo para pagos bajos.
- Obtenga los préstamos correctos.
- Gana suficiente dinero para pagar los préstamos.
- Encuentra buenos inquilinos.
- Manejar el mantenimiento de la propiedad, las reparaciones y las mejoras.
- Pagar impuestos anuales.
- Averigüe si y cuándo vender.
Para algunas personas, ¡todo esto podría ser emocionante! Para otros, puede sonar como una molestia estresante. Definitivamente necesita tener la personalidad y las habilidades correctas para invertir utilizando bienes raíces apalancadas.
4. Puede perder mucho si no puede pagar
Por último, pero no menos importante, este podría ser el mayor riesgo de bienes inmuebles apalancados. Podrías exagerar fácilmente a ti mismo y luchar para mantenerte al día con los pagos. Podría haber una emergencia que causa pérdida de ingresos o gastos adicionales.
Cualquiera sea el caso, si no puede pagar, su prestamista puede ejecutar la ejecución hipotecaria de la propiedad. Si eso no recupera su valor total, es posible que también puedan venir después de sus otros activos (dependiendo de las leyes en su ubicación).
La ejecución hipotecaria perjudica su puntaje de crédito y su capacidad para obtener préstamos futuros durante años. ¡No es algo por lo que quieras pasar, sin importar cuántas propiedades tengas!
¿Es el apalancamiento inmobiliario adecuado para usted?
El uso de apalancamiento para la inversión inmobiliaria no es adecuado para todos. Sin embargo, si se encuentra en una situación en la que puede tolerar el riesgo y no le arruinará si el mercado va hacia el sur, los bienes raíces apalancados pueden ser una parte poderosa de una estrategia de inversión.
¡Comprar propiedades con apalancamiento inmobiliario no es la única forma de ganar dinero con bienes raíces! Obtenga más información sobre la inversión inmobiliaria para principiantes.
