Después de un gran aumento en los precios de la vivienda en los últimos años, parece que el mercado se ha enfriado. Dado que las tasas hipotecarias se elevan recientemente, es más difícil para los inversores y los posibles propietarios financiar su propiedad de inversión.
Si bien seleccionar una gran propiedad de inversión es bastante difícil por sí sola, una vez que haya encontrado esa casa o apartamento perfecto, ¿cómo se hace para financiarla? Un poco de creatividad y preparación puede llevar el financiamiento al alcance de muchos inversores inmobiliarios.
Si está listo para pedir prestado una propiedad de inversión residencial, estos cinco consejos para el financiamiento pueden ayudar a mejorar sus posibilidades de éxito.
1. Haga un pago inicial considerable
Dado que el seguro hipotecario no cubrirá las propiedades de inversión, generalmente deberá reducir al menos un 20 por ciento para asegurar el financiamiento tradicional de un prestamista. Si puede reducir el 25 por ciento, puede calificar para una tasa de interés aún mejor, según el corredor de hipotecas Todd Huettner, presidente de Huettner Capital en Denver.
Un pago inicial más grande le brinda “más piel en el juego” y, por lo tanto, más para perder si la inversión no funciona. Ese puede ser un poderoso incentivo, y un pago inicial más grande también proporciona al banco una mayor seguridad contra la pérdida de su inversión. Si la inversión va mal, perderá toda su participación antes de que el banco comience a perder dinero en la propiedad.
2. Sea un “prestatario fuerte”
Aunque muchos factores, entre ellos la relación préstamo-valor y las políticas del prestamista con el que está tratando, pueden influir en los términos de un préstamo en una propiedad de inversión, querrá verificar su puntaje de crédito antes de intentar un acuerdo .
“A continuación (un puntaje de) 740, puede comenzar a costarle dinero adicional para la misma tasa de interés”, dice Huettner. “Por debajo de 740, tendrá que pagar una tarifa para que la tasa de interés permanezca igual. Eso puede variar desde una cuarta parte de un punto a dos puntos para mantener la misma velocidad “.
Un punto es igual al 1 por ciento del préstamo hipotecario. Entonces, un punto en un préstamo de $ 100,000 equivalería a $ 1,000. (Aquí es cuando vale la pena comprar puntos).
La alternativa a pagar puntos si su puntaje es inferior a 740 es aceptar una tasa de interés más alta.
Además, tener reservas en el banco para pagar todos sus gastos, personales y relacionados con la inversión, durante al menos seis meses se ha convertido en parte de la ecuación de préstamos.
“Si tiene múltiples propiedades de alquiler, (los prestamistas) ahora quieren reservas para cada propiedad”, dice Huettner. “De esa manera, si tienes vacantes, no estás muerto”.
3. Vaya a un banco o corredor local
Si su pago inicial no es tan grande como debería ser o si tiene otras circunstancias atenuantes, considere ir a un banco de vecindad para financiar en lugar de una gran institución financiera nacional.
“Van a tener un poco más de flexibilidad”, dice Huettner. También pueden conocer mejor el mercado local y tener más interés en invertir localmente.
Los corredores de hipotecas son otra buena opción porque tienen acceso a una amplia gama de productos de préstamos, pero investigan un poco antes de resolver uno.
“¿Cuáles son sus antecedentes?” Huettner pregunta. “¿Tienen un título universitario? ¿Pertenecen a alguna organización profesional? Tienes que hacer un poco de diligencia debida “.
4. Solicite financiamiento del propietario
En los días en que casi cualquier persona podía calificar para un préstamo bancario, una solicitud de financiamiento de propietarios solía hacer que los vendedores sospechen de compradores potenciales. Pero ahora es más aceptable porque el crédito se ha endurecido y los estándares para los prestatarios han aumentado.
Sin embargo, debes tener un plan de juego si decides seguir esta ruta.
“Tienes que decir: ‘Me gustaría financiar el propietario con esta cantidad de dinero y estos términos'”, dice Huettner. “Tienes que vender al vendedor en financiamiento del propietario y por ti”.
Este plan de juego muestra al vendedor que te tomas en serio la transacción y que estás listo para hacer un trato real basado en los supuestos prácticos que has presentado.
5. Toca tu equidad casera
Si tiene una cantidad significativa de capital en su residencia principal u otra propiedad de inversión, puede usarlo como una forma de financiamiento. Si desea aprovechar su equidad casera, hay algunas maneras de hacerlo.
Préstamo de capital domiciliario
Una opción para aprovechar el capital de su vivienda es un préstamo de capital doméstico. La ventaja de estos préstamos es que están asegurados por el patrimonio en su hogar. Esto permite que las tasas de interés sean relativamente bajas, con términos de reembolso de hasta 30 años. Para aquellos con buen crédito, las tasas de interés pueden ser aún más bajas.
Pros
- La tasa de interés fija hace que los pagos sean predecibles
- Tasas de interés típicamente más bajas que las tarjetas de crédito o los préstamos personales
- El largo período de reembolso permite pagos mensuales bajos
- Puede permitirle pedir prestado más que préstamos no garantizados
Contras
- Puede poner en riesgo su casa si no puede hacer pagos
- Tarifas potenciales y costos de cierre
- Generalmente requiere al menos el 20 por ciento de capital
Heloc
Una línea de crédito de equidad en el hogar (HELOC) es otra forma de aprovechar el capital en una casa. Estos préstamos también están asegurados por su equidad hipotecaria, pero en este caso, dibuja los fondos según sea necesario en lugar de una suma global. Los HELOC pueden tener tasas de interés más bajas que los préstamos de capital doméstico, pero las tasas de interés en la mayoría son variables. Por lo tanto, puede encontrarse pagando una tasa de interés más alta en su HELOC en el futuro.
Pros
- A menudo pagos solo por intereses durante el período de sorteo, que pueden ser más manejables
- Tasas de interés típicamente más bajas que las tarjetas de crédito o los préstamos personales
- Le permite aprovechar la equidad de su hogar según sea necesario
- Tasas de interés variables, que pueden ser útiles cuando las tasas son altas
Contras
- Puede poner en riesgo su casa si no puede hacer pagos
- Puede haber tarifas y costos de cierre
- Tasas variables Los montos de pago medios pueden ser más difíciles de predecir
Refinanciamiento
Un refinanciamiento de efectivo cobra su hipoteca existente y la reemplaza por una nueva y más grande. Luego le da acceso a la diferencia entre la hipoteca antigua y la nueva en forma de efectivo. Luego puede usar ese efectivo para financiar sus propiedades de inversión. Con un refinanciamiento, es posible que pueda asegurar una tasa de interés más baja o un término de reembolso más corto que el que tiene actualmente.
Pros
- Puede permitirle pedir prestado más que préstamos no garantizados
- No requiere una segunda hipoteca
- Tasas de interés típicamente más bajas que las tarjetas de crédito o los préstamos personales
Contras
- Puede poner en riesgo su casa si no puede hacer pagos
- Puede haber tarifas y costos de cierre
- Reduce la equidad de su hogar
Otras opciones de financiamiento creativo
Si todo lo demás falla, a veces tienes que ser creativo. Afortunadamente, hay varias otras opciones disponibles para financiar su propiedad de inversión.
Préstamos entre pares
Los préstamos entre pares se han vuelto populares en los últimos años con varias plataformas de préstamos que aparecen en línea. Esta es una forma para que los inversores se conecten con los prestatarios que necesitan financiamiento para diversos fines, y a los inversores les gustan como una forma de inversión alternativa. Las tarifas y las tasas de interés son generalmente bajas, dependiendo de la solvencia.
Pros
- Podría ofrecer mejores tasas de interés que los bancos para los prestatarios con buen crédito
- Potencialmente más fácil de obtener fondos para prestatarios con mal crédito
- Puede permitirle pedir prestado cantidades más pequeñas que otros tipos de préstamos
Contras
- Podrían ser tarifas más altas que otros tipos de préstamos
- Menos protecciones de prestatario de las que obtienes con los préstamos tradicionales
- Tasas potencialmente más altas que otros prestamistas si su crédito es pobre
Préstamos para solucionar y volar
Los préstamos para fijar y volar, como su nombre lo indica, generalmente son préstamos a corto plazo destinados a aletas de la casa. Estos son préstamos de “dinero duro” con tasas de interés típicamente en el rango de 12 a 18 por ciento, más de dos a cinco puntos. Si se encuentra con una propiedad que le gustaría arreglar y vender en los próximos 12 a 18 meses, vale la pena echarle un vistazo a un préstamo para solucionar.
Pros
- Típicamente ofrece términos de préstamo flexibles en comparación con el financiamiento tradicional
- A menudo financiado en unos pocos días hábiles
- Puede ofrecer una calificación más fácil que el financiamiento tradicional
Contras
- Puede poner en riesgo su casa si no puede hacer pagos
- Puede haber tarifas además de intereses
- Típicamente períodos de reembolso más cortos que otros métodos de financiación
Pólizas de seguro de vida
El seguro de vida puede considerarse un activo líquido (dependiendo del tipo), que es preferible para los prestamistas. En particular, una póliza de seguro de vida permanente le brinda fácil acceso al efectivo. Puede pedir prestado contra ese dinero al comprar una nueva casa. Esto lo hace más atractivo para los prestamistas y podría facilitar la obtención de financiamiento.
Pros
- Algunas políticas permiten préstamos contra un valor en efectivo a tasas bajas
- No requiere una verificación de crédito
- No hay horario de reembolso establecido, lo que le permite pagar a su propio ritmo
Contras
- No pagado e intereses y el director pueden reducir el beneficio de muerte de la política
- Los préstamos contra la póliza reducen su valor en efectivo
- Las políticas más nuevas pueden no tener un valor en efectivo lo suficientemente grande como para financiar sus inversiones inmobiliarias
Tarjetas de crédito y préstamos personales
Las tarjetas de crédito y los préstamos personales pueden ser una manera fácil de financiar parte de la compra de su casa. Algunas tarjetas de crédito tienen cero por ciento de ofertas introductorias y préstamos personales pueden permitirle pedir prestado hasta aproximadamente $ 100,000.
Si bien ambos son una forma conveniente de financiamiento, los préstamos personales a menudo tienen altas tasas de interés, al igual que las tarjetas de crédito después de cualquier oferta introductoria. Por lo tanto, estas no deberían ser sus primeras opciones, pero pueden proporcionar un financiamiento adicional en un apuro.
Pros
- Puede proporcionar acceso inmediato a fondos
- Por lo general, no requieren garantías
- Pedir prestado hasta $ 100,000 con un préstamo personal
- Algunas tarjetas de crédito tienen 0% introductorio APR
Contras
- Los préstamos personales y las tarjetas de crédito tienen altas tasas de interés
- Límites de bajo préstamo, especialmente para tarjetas de crédito
- El maximizar una tarjeta de crédito probablemente dañará su puntaje de crédito
Préstamos de margen
Los préstamos de margen son una línea de crédito que se puede utilizar para financiar una propiedad y están respaldados por las inversiones de un prestatario. Por lo general, se usan como una herramienta de financiación a corto plazo y vienen con una serie de riesgos, como una llamada de margen y pérdidas amplificadas si su cartera de inversiones disminuye en valor.
Pros
- Puede proporcionar fondos rápidos sin necesidad de vender inversiones
- Tasas de interés típicamente más bajas que las tarjetas de crédito y los préstamos personales
- Sin sanciones por pago anticipado
Contras
- Tienen tasas de interés variables, que pueden aumentar con el tiempo
- Por lo general, lo limita a tomar prestado hasta el 50% del valor de su cartera
- Potencial de sobrevaluación
Crowdfunding
El crowdfunding es exactamente lo que parece: permite que un grupo de inversores encadene y financie una inversión inmobiliaria juntos. Esto significa que no tendría que encontrar todo el monto de la inversión, sino que contribuiría junto con otros inversores.
El crowdfunding puede ser excelente para los nuevos inversores inmobiliarios que carecen de capital. A veces puede tener requisitos de crédito mínimos, y usted comparte su riesgo con otros inversores.
Sin embargo, esto generalmente significa que debe admitir algo de control y toma de decisiones a otros. También puede haber tarifas de gestión de inversiones o asesoramiento. Si bien esta puede ser una buena opción para los nuevos inversores, debe estudiar cuidadosamente cada plataforma de crowdfunding para saber qué esperar.
Pros
- Le permite solicitar fondos de varias personas
- Puede tener requisitos mínimos del historial crediticio
- Te permite compartir el riesgo con los demás
- Escalable en múltiples propiedades
Contras
- Puede requerir que comparta la propiedad y el control con otros inversores
- Puede haber tarifas y costos involucrados
- La competencia puede ser feroz
Asociación
Una asociación inmobiliaria es un equipo de personas de ideas afines que invierten conjuntamente en una o más propiedades de inversión. Si bien las asociaciones se pueden estructurar de varias maneras, generalmente tienen dos o más socios que contribuyen con fondos para comprar propiedades de inversión. Esto reduce no solo las necesidades de capital de cada socio sino también la cantidad de riesgo que suponen.
Sin embargo, este acuerdo también significa que debe compartir la toma de decisiones y las responsabilidades con al menos otro inversor. Si los otros socios toman malas decisiones, podría ser en parte responsable de las repercusiones. Esto resalta la importancia de encontrar socios que encajen bien.
Pros
- Reduce las necesidades de capital de cada socio
- Más fácil de encontrar una mayor cantidad de capital compartido
- Ayuda a reducir el riesgo para cada pareja
Contras
- Requiere que comparta la toma de decisiones y el control con otros
- Las contribuciones financieras desiguales pueden conducir a un resentimiento
- En algunos casos, podría ser responsable de las deudas o acciones de otros socios
Use bienes raíces para crear ingresos de jubilación
Los bienes raíces son una forma popular para que las personas generen ingresos de jubilación. De hecho, es la inversión favorita a largo plazo de los estadounidenses, según un estudio de Bankrate 2022.
Esa popularidad se basa parcialmente en bienes raíces que produce un flujo constante de ingresos, ya que los inversores recogen un alquiler mensual regular de sus inquilinos. Para los jubilados, un ingreso estable es exactamente el tipo de seguridad que están buscando cuando no están completamente empleados.
Y los jubilados tienen al alza de esos ingresos. Con el tiempo, una propiedad bien administrada puede aumentar sus alquileres, lo que pone más dinero en los bolsillos de los inversores cada mes. La propiedad también puede aumentar de valor, por lo que cuando llega el momento de vender o incluso invertir en otra propiedad, hay un patrimonio que se puede aprovechar. Por supuesto, la propiedad de inversión tiene otras ventajas, especialmente en torno a los impuestos.
Si no desea ingresar directamente a la administración de la propiedad, puede comprarla a través de fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) en el mercado de valores y dejar que un gerente profesional se ocupe de todos los problemas. Los REIT son tremendamente populares entre los jubilados debido a sus dividendos constantes.
Final
Los bienes raíces suelen ser un juego a largo plazo donde las ganancias tienden a pasar con el tiempo. Pero como invierta en bienes raíces, puede ganar dinero si sigue los principios inteligentes de inversión.
Al financiar la propiedad, asegúrese de poder pagar los pagos cuando realice el préstamo. Luego, a medida que paga el préstamo con el tiempo, considere cómo puede reducir aún más los gastos de intereses en función de su sólido historial de préstamos y un menor saldo de préstamo pendiente.
Preguntas frecuentes
– Bob Haegele contribuyó a una actualización de este artículo.
