Inversión de gravámenes fiscales: aprenda sobre los riesgos y los beneficios

Un gravamen fiscal es un reclamo legal que un gobierno local o municipal coloca en la propiedad de un individuo cuando el propietario no ha podido pagar una deuda del impuesto a la propiedad. El aviso generalmente viene antes de acciones más duras, como un impuesto sobre impuestos, donde el Servicio de Impuestos Internos (IRS) o los gobiernos locales o municipales en realidad pueden confiscar la propiedad de alguien para recuperar la deuda.

La inversión de gravámenes fiscales puede otorgar la exposición de su cartera a bienes raíces, todo sin tener que tener que poseer propiedades. Sin embargo, los expertos dicen que el proceso es complicado y advierte que los inversores novatos pueden quemarse fácilmente. Aquí está todo lo que necesita saber sobre la inversión en un certificado de gravamen fiscal, incluida la forma en que funciona y los riesgos involucrados.

Cómo funciona la inversión de gravamen fiscal

Se crea un certificado de gravamen fiscal cuando un propietario no ha podido pagar sus impuestos y el gobierno local emite un gravamen fiscal. El certificado muestra los impuestos adeudados junto con cualquier interés y multas. Los certificados de gravámenes fiscales generalmente se subastan a los inversores que buscan obtener ganancias.

Para recuperar los dólares de impuestos delincuentes, los municipios pueden vender el certificado de gravámenes fiscales a los inversores privados, que se encargan de la factura de impuestos a cambio del derecho de cobrar ese dinero, más intereses, de los propietarios cuando finalmente pagan su saldo.

Actualmente, 30 estados más Washington, DC permiten la transferencia o asignación de gravámenes fiscales inmobiliarios delincuentes al sector privado, según la Asociación Nacional de Gravamen Tax, una organización sin fines de lucro que representa a los gobiernos, los inversores de gravámenes de impuestos institucionales y los administradores.

1. Los inversores tienen que ofertar por el gravamen fiscal en una subasta

Los inversores de gravámenes fiscales deben ofertar por el certificado en una subasta, y cómo funciona ese proceso depende del municipio específico. Los posibles inversores deberían comenzar familiarizándose con el área local, recomienda la Asociación Nacional de Gravamen Tax. Póngase en contacto con los funcionarios fiscales en su área para preguntar cómo se recaudan esos impuestos morosos.

Las subastas pueden estar en línea o en persona. A veces, las ofertas ganadoras van al inversor dispuesto a pagar la tasa de interés más baja, en un método conocido como “licitación por la tasa de interés”. El municipio establece una tasa máxima, y ​​el postor ofrece la tasa de interés más baja debajo de esa máxima gana la subasta. Tenga en cuenta, sin embargo, que a medida que caen las tasas de interés, también lo hacen las ganancias.

Otras ofertas ganadoras van a aquellos que pagan el monto más alto en efectivo, o prima, por encima del monto del gravamen.

2. El postor ganador paga el saldo y maneja los procedimientos de ejecución hipotecaria

Lo que sucede después para los inversores no es algo que ocurra en una bolsa de valores. El postor ganador tiene que pagar la factura de impuestos completa, incluida la deuda, intereses y multas delincuentes. Luego, el inversor tiene que esperar hasta que los propietarios paguen todo su saldo, a menos que no lo hagan.

La mayoría de los propietarios tienen un llamado “período de redención”, generalmente de uno a tres años, antes de que se les solicite que pague los impuestos más los intereses en su totalidad. Pero si el propietario no devuelve la deuda fiscal, el inversor de gravamen fiscal es el responsable de iniciar el proceso de ejecución hipotecaria, lo que permitiría al inversor asumir la propiedad de la propiedad.

Si gana un gravamen en una subasta, también debe aprender sus responsabilidades. Por ejemplo, en Illinois, dentro de los cuatro meses posteriores a la compra de un gravamen, debe notificar a los propietarios que posee el gravamen y que puede ejecutar si no pagan, dice Joanne Musa, una consultora de inversiones de gravamen fiscal y fundadora de Taxlienlady.com. Entonces se debe enviar otra carta antes del final del período de redención.

Beneficios y riesgos de la inversión de gravamen fiscal

Los expertos recomiendan pensar cuidadosamente sobre los riesgos involucrados antes de saltar a la inversión de gravámenes fiscales. Si bien algunos inversores pueden ser recompensados, otros pueden quedar atrapados en el fuego cruzado de reglas y lagunas complicadas, lo que en las peores circunstancias puede conducir a pérdidas fuertes.

Los gravámenes fiscales pueden ser una inversión de mayor rendimiento, pero no siempre

Desde un mero punto de vista de ganancias, la mayoría de los inversores ganan su dinero en función de la tasa de interés del gravamen fiscal. Las tasas de interés varían y dependen de la jurisdicción o del estado. Por ejemplo, la tasa de interés legal máxima es del 16 por ciento en Arizona y el 18 por ciento en Florida, mientras que en Alabama la tasa se fija en un 12 por ciento.

Sin embargo, las ganancias no siempre equivalen a rendimientos tan altos durante el proceso de licitación. Al final, la mayoría de los gravámenes fiscales comprados en una subasta se venden a tasas entre el 3 por ciento y el 7 por ciento a nivel nacional, según Brad Westover, director ejecutivo de la Asociación Nacional de Gravamen.

Antes de retirarse, Richard Rampell, anteriormente director ejecutivo de Rampell & Rampell, una firma de contabilidad en Palm Beach, Florida, experimentó esta primera mano. Rampell fue parte de un pequeño grupo que invirtió en gravámenes fiscales locales a fines de la década de 1990 y principios de la década de 2000. Al principio, los socios lo hicieron bien. Pero entonces los grandes inversores institucionales, incluidos bancos, fondos de cobertura y fondos de pensiones, persiguieron esos mayores rendimientos en subastas en todo el país. Los inversores más grandes ayudaron a aumentar las tasas de interés, por lo que el grupo de Rampell ya no estaba ganando dinero significativo en los gravámenes.

“Al final, no lo estábamos mucho mejor que un CD”, dice. “Por la cantidad de trabajo, no valió la pena”.

Los gravámenes fiscales vienen con una fecha de vencimiento

Si el propietario no puede aumentar los impuestos a la propiedad al final del período de reembolso, el titular de gravamen puede iniciar procedimientos de ejecución hipotecaria para tomar posesión de la propiedad. Pero eso rara vez sucede: los impuestos generalmente se pagan antes de la fecha de redención. Los gravámenes también son los primeros en línea para el reembolso, incluso antes de las hipotecas.

Aun así, los gravámenes fiscales tienen una fecha de vencimiento, y el derecho de un titular de gravamen de ejecutar la propiedad o cobrar su inversión expira al mismo tiempo que el derecho de retención.

Después de haber comprado un gravamen, es posible que también desee pagar impuestos sobre la propiedad en los años que siguen, por lo que nadie más puede comprar un gravamen y, por lo tanto, tener un reclamo sobre la propiedad.

“A veces son seis meses después del período de redención”, dice Musa. “No pienses que puedes comprar y olvidarlo”.

La inversión de gravámenes fiscales requiere una investigación exhaustiva

Los inversores individuales que están considerando inversiones en gravámenes fiscales deberían, sobre todo, hacer su tarea. Los expertos sugieren evitar las propiedades con daños ambientales, como una donde una estación de servicio arrojó material peligroso. Una razón para esto: en caso de ejecución hipotecaria, la propiedad sería suya.

“Realmente deberías entender lo que estás comprando”, dice Richard Zimmerman, socio de Berdon LLP, una firma de contabilidad en la ciudad de Nueva York. “Tenga en cuenta cuál es la propiedad, el vecindario y los valores, para que no compre un gravamen que no podrá recolectar”.

Los posibles inversores también deben consultar la propiedad y todos los gravámenes en su contra, así como los precios recientes de ventas fiscales y venta de propiedades similares. Si una propiedad tiene otros gravámenes, eso podría dificultar la obtención de su título en caso de ejecución hipotecaria.

Sin embargo, tenga en cuenta que la información que encuentra a menudo puede estar desactualizada.

“Las personas obtienen una lista de propiedades y hacen su diligencia debida semanas antes de una venta”, dice Musa. “La mitad de las propiedades en la lista pueden desaparecer porque se pagan los impuestos. Está perdiendo el tiempo. Cuanto más cerca de la fecha en que haga su diligencia debida, mejor. Debe obtener una lista actualizada”.

Alternativas a la inversión de gravamen fiscal

Los gravámenes fiscales no son la única forma de invertir en bienes raíces sin comprar propiedades. Si está interesado en la inversión inmobiliaria pero no está establecida en la inversión de gravámenes fiscales, considere estas alternativas.

• Compra un REIT: Un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT) ofrece los rendimientos potenciales de los bienes raíces con los beneficios de poseer acciones, a saber, liquidez, relativa simplicidad y dividendos. Los REIT tienen muchas ventajas sobre poseer bienes directamente, pero aún debe hacer su diligencia debida al elegir una acción o fondo de REIT.
• Use una plataforma de bienes raíces en línea: El crowdfunding inmobiliario le brinda un pedazo de pastel más grande sin tener que pagar la factura completa o descubrir la logística. A través de una plataforma como Fundrise o ThurnTreet, puede comenzar como un inversor inmobiliario por tan solo $ 10. La gran ventaja es el acceso a ofertas potencialmente lucrativas en las que no hubiera podido invertir de otra manera.

Final

Debido a que la inversión de gravámenes fiscales implica tanta diligencia debida, podría valer la pena considerar invertir pasivamente a través de un inversor institucional que es miembro de la Asociación Nacional de Gravamen. Westover dice que el 80 por ciento de los certificados de gravamen fiscales se venden a miembros de la NTLA, y la agencia a menudo puede igualar a los miembros de NTLA con los inversores institucionales correctos. Eso podría facilitar la gestión del proceso, especialmente para un principiante.

Si bien las inversiones de gravámenes fiscales pueden ofrecer un rendimiento generoso, tenga en cuenta la letra pequeña, los detalles y las reglas.

“He tenido algunos clientes y amigos que han invertido en gravámenes fiscales de manera importante, casi como un negocio, y lo han hecho bien”, dice Martin Cass, director regional de servicios privados de clientes en BDO USA, una firma de contabilidad en West Palm Beach, Florida. “Pero es complicado. Tienes que entender los detalles”.

– Bankrate’s Brian Baker contribuyó a una actualización de esta historia.