Las mejores aplicaciones de inversión inmobiliaria

Los bienes raíces sigue siendo una de las formas más confiables de generar riqueza en Estados Unidos. También es una opción popular entre los inversores, con un 24 por ciento informando que los bienes raíces eran su inversión preferida a largo plazo, según una encuesta de Bankrate de 2025.

Pero en los últimos años, han surgido una ola de aplicaciones de inversión inmobiliaria, prometiendo hacer que las ofertas inmobiliarias privadas sean accesibles para los inversores cotidianos. Estas plataformas ofrecen mínimos más bajos y aplicaciones fáciles de usar al tiempo que ofrecen una forma de Invierta en bienes raíces sin comprar propiedades.

Antes de entregar su dinero, es importante comprender en qué está invirtiendo realmente y qué podría salir mal.

Estas son las mejores aplicaciones de inversión inmobiliaria ampliamente utilizadas por los inversores minoristas. Cada uno viene con diferentes estructuras, tarifas y estrategias, por lo que es crucial prestar atención a los detalles. Y recuerde que “mejor” no significa libre de riesgos.

1. Fundrise – La mejor aplicación para la exposición a los bienes inmuebles para principiantes

Fundrise es uno de los nombres más grandes en el crowdfunding de bienes raíces con más de 385,000 inversores en la plataforma, según el sitio web de la compañía. La accesibilidad es una gran parte del atractivo de Fundrise. En lugar de elegir propiedades individuales, usted elige una estrategia amplia (crecimiento, ingresos o equilibrados), y la toma de fondos asigna su capital en múltiples proyectos. Los rendimientos provienen de una combinación de crecimiento a largo plazo y ingresos pasivos, con opciones para reinvertir o retirar dividendos.

Si bien el fondos de fondos ofrece opciones de reembolso para la mayoría de los fondos, estos reembolsos se pueden pausar en tiempos de crisis económica. La liquidez no está garantizada, especialmente durante las condiciones del mercado volátil.

Por qué nos gusta:

• El mínimo de $ 10 lo convierte en uno de los puntos de entrada más bajos en bienes raíces.
• Ofrece cuentas imponibles e IRA para la inversión de jubilación.
• Las carteras están diversificadas en todos los tipos de propiedades y regiones geográficas.
• No hay tarifas de redención.
• Una de las plataformas de más larga duración del sector.

¿Para quién es mejor? Estás comenzando y quiere una exposición inmobiliaria fácil y diversificada sin una gran inversión inicial.

Se requiere un saldo mínimo: $ 10 para cuentas estándar; $ 1,000 para cuentas de jubilación

Honorarios: 0.15 por ciento de tarifa de asesoramiento y 0.85 por ciento de tarifa de gestión anual. Hay una tarifa de administración separada del 1.85 por ciento si selecciona el fondo de innovación.

2. Realtymogul: la mejor aplicación para el acceso a REIT y de acuerdos privados de larga data

Realtymogul es una de las primeras plataformas de crowdfunding de bienes raíces que aún están en pie. Conecta a los inversores con proyectos inmobiliarios comerciales en los Estados Unidos, que abarcan apartamentos, oficinas, industrial, de uso mixto y más. Además de los acuerdos individuales de los patrocinadores, los miembros también pueden invertir en dos REIT no traducidos (fideicomisos de inversión inmobiliaria) para exposición diversificada e ingresos pasivos potenciales.

Por qué nos gusta:

• Proporciona REIT y ofertas de colocación privada.
• Ofrece inversión a través de IRA.
• Acceso a las propiedades elegibles para intercambios 1031 para inversores sensibles a los impuestos.
• Historial operativo más largo que muchos competidores.

¿Para quién es mejor? Desea acceso tanto a REIT diversificados como a ofertas inmobiliarias privadas en una plataforma más establecida.

Se requiere un saldo mínimo: $ 5,000 para REIT; $ 35,000+ para ubicaciones privadas

Honorarios: Las tarifas varían para cada inversión. Costos organizativos y de oferta limitados al 3 por ciento.

3. Llegó – La mejor aplicación para la propiedad de la propiedad de alquiler fraccional

Llegamos a los inversores navegar por las propiedades de alquiler examinadas, elegir cuánto invertir y construir rápidamente una cartera personalizada por tan solo $ 100. Más allá de las viviendas individuales, también ofrece varios fondos administrados: un fondo residencial único para la diversificación instantánea, fondos de la ciudad para estrategias regionales y un fondo de crédito privado para la deuda inmobiliaria a corto plazo.

Llegada maneja la gestión de la propiedad, la recolección de alquileres y el mantenimiento, por lo que no está cargado de ninguna de las molestias asociadas con ser un propietario real.

Por qué nos gusta:

• Le permite invertir en propiedades individuales en lugar de fondos agrupados.
• Punto de partida mínimo bajo de $ 100.
• Ofrece alquileres a largo plazo y propiedades de vacaciones.
• Fácil de encontrar información en su sitio web.
• Gestión completamente a mano para inversores.

¿Para quién es mejor? Desea la experiencia de poseer una porción de una propiedad de alquiler sin la molestia de ser un propietario.

Se requiere un saldo mínimo: $ 100

Honorarios: Tarifa anual de gestión de activos de 0.4 a 1.2 por ciento. Además, el 3.5 por ciento de la tarifa de abastecimiento única para alquileres a largo plazo y fondos de deuda privada; Tarifa de abastecimiento del 5 por ciento para alquileres de vacaciones. Las tarifas de Beyond Reall, los inversores también pueden pagar los costos de terceros como el cierre y las tarifas de custodia por adelantado, más los gastos continuos, como la administración de la propiedad y los impuestos tomados de los ingresos por alquiler.

4. Floor de tierra: la mejor aplicación para préstamos inmobiliarios a corto plazo

Piso de tierra funciona más como un mercado de préstamos que una aplicación de inversión tradicional. Los inversores obtienen rendimientos financiando préstamos a corto plazo y respaldados por bienes raíces con tan solo $ 100. Su cartera de volantes agrupa los fondos de los inversores en 200 a 400 préstamos diversificados, generalmente de seis a 24 meses de duración y calificados por riesgo. Usted gana una tasa de interés fija si el prestatario reembolsa.

Por qué nos gusta:

• No hay honorarios de inversores: los prestatarios pagan los costos de origen y servicio.
• Bajo mínimo (tan solo $ 100).
• Términos de préstamo transparentes con calificaciones de riesgo para ayudarlo a evaluar acuerdos.
• Las duraciones de préstamos breves significan que su dinero se da más rápido que la mayoría de las plataformas.

¿Para quién es mejor? Está persiguiendo el rendimiento y no le importa un mayor riesgo si eso significa rendimientos potencialmente rápidos.

Se requiere un saldo mínimo: $ 100

Honorarios: Las tarifas del volante del piso de tierra varían según la fecha de inversión: las inversiones anteriores a 2025 pagan una tarifa trimestral de 0.25 por ciento, enero-junio de 2025 Las inversiones pagan una tarifa de 0.50 por ciento en cada desembolso y julio-diciembre de 2025 Las inversiones pagan un 1 por ciento por desembolso.

Cómo funciona el crowdfunding inmobiliario

A crowdfunding de bienes raíces La plataforma agrupa el dinero de numerosos inversores para financiar acuerdos de propiedad, a menudo basados ​​en la deuda (préstamos de dinero a desarrolladores) o basados ​​en acciones (poseer una parte de una propiedad). Estas inversiones suelen ser privadas, lo que significa que no se negocian con intercambios de valores públicos.

El crowdfunding de bienes raíces despegó después de que la Ley de empleos de 2012 sentó las bases legales para el crowdfunding, lo que permitió a las pequeñas empresas recaudar capital. En 2016, se modificó una disposición de la ley para permitir el acceso no acreditado al crowdfunding de inversión. Antes de esto, solo rico, inversores acreditados podría participar legalmente. Un inversionista acreditado es alguien que cumple con ciertos criterios financieros, generalmente tiene un patrimonio neto de más de $ 1 millón (excluyendo su hogar principal) o un ingreso anual de al menos $ 200,000 ($ 300,000 si está casado).

Actualizaciones regulatorias de seguimiento en 2021 Acceso ampliado aún más. Como resultado, la inversión fraccional en bienes raíces privados se volvió más convencional, y las nuevas plataformas comenzaron a atender a una base de inversores más amplia.

Si bien la mayoría de los acuerdos de crowdfunding inmobiliario se encuentran en categorías de capital o deuda, algunas plataformas ahora ofrecen estructuras más matizadas como el patrimonio preferido y las notas a corto plazo.

Las plataformas de crowdfunding manejan todo, desde ofertas de abastecimiento hasta administración de propiedades. A cambio, cobran tarifas. Si bien esto puede democratizar la inversión inmobiliaria, también presenta un nuevo conjunto de riesgos.

Los riesgos muy reales de las aplicaciones de inversión inmobiliaria

Las aplicaciones de crowdfunding de bienes raíces han visto un rápido crecimiento en los últimos años, pero también han experimentado problemas importantes, desde demandas y fallas en la plataforma hasta pérdidas totales de capital para los inversores. Si planea invertir, es imperativo comprender los riesgos.

Las plataformas han fallado, y los inversores perdieron dinero

Plataformas como PeerStreet, AnieldStreet y CrowdStreet han visto proyectos fallando de manera que dejó a los inversores altos y secos. PeerStreet, que se centró en la deuda inmobiliaria, se declaró en bancarrota en 2023. Muchos inversores creían que eran prestamistas asegurados, solo para descubrir que las estructuras de préstamos y las protecciones no eran tan fuertes como parecían.

Mientras tanto, Realtyshares, una vez una plataforma líder de crowdfunding de bienes raíces con más de $ 870 millones recaudados, colapsó después de quedarse sin capital y despegar a la mayoría de su personal en 2018.

En mayo de 2025, un escándalo de crowdfunding de bienes raíces que involucra a Elie Schwartz y su firme nightingale Properties condujo a más de $ 60 millones en pérdidas de inversores y una sentencia de prisión de siete años por Schwartz. Utilizando la plataforma CrowdStreet, Schwartz engañó a más de 800 inversores, prometiendo invertir en propiedades importantes, solo para usar el dinero para compras personales y empresas no relacionadas.

CrowdStreet no pudo detectar múltiples banderas rojas, incluidos los registros de trajes falsificados y los valores predeterminados omitidos, en varios acuerdos que promovió. Un 2023 Investigación de Wall Street Journal Descubrió que más de la mitad de los acuerdos completados de la plataforma desde 2013 hasta agosto de 2022 tuvieron un rendimiento inferior, con al menos 12, lo que resultó en pérdidas casi totales para los inversores.

AnieldStreet, otra plataforma popular de crowdfunding, también ha enfrentado criticaciones crecientes. Los inversores vertieron más de $ 370 millones en 30 acuerdos inmobiliarios, con al menos $ 78 millones ya perdidos y varios proyectos declararon fallas totales, incluidos los desarrollos en Nashville y Nueva York, según una investigación de agosto de 2025 por parte de CNBC. Los clientes acusan a la plataforma de minimización de riesgos, proporcionan datos de rendimiento engañosos y bloquean su dinero durante años.

El problema probablemente esté lejos de terminar. Como DiversyFund, una plataforma que se centra en complejos de apartamentos multifamiliares, señala en septiembre de 2023 Sec ofreciendo circular: “No hay garantía de que la compañía pueda hacer cualquier distribución, o incluso devolver capital a los inversores”.

La liquidez es limitada o inexistente

A diferencia de las acciones públicas o Reitsno puede vender sus acciones en una plataforma de crowdfunding de bienes raíces cuando lo desee.

El sector inmobiliario de crowdfunded es un clase de activos ilíquidosno importa cuán elegante se vea la plataforma. Las inversiones de capital a menudo requieren períodos de tenencia de cinco a 10 años, sin opción de salir temprano a menos que la plataforma ofrezca un mercado secundario (y la mayoría no).

Fundrise ofrece “liquidez trimestral”, pero los reembolsos no están garantizados. Los préstamos de la piso de tierra pueden darse la vuelta en seis meses, pero los valores predeterminados pueden estirar esa línea de tiempo y eliminar los retornos.

Algunas plataformas, como Llegada, ofrecen un mercado secundario donde los inversores pueden enumerar las acciones, aunque las ventas dependen de la demanda del comprador, las condiciones del mercado y pueden involucrar tarifas o pérdidas. Además de eso, la liquidez no está garantizada, los precios pueden fluctuar y los reembolsos están limitados para proteger la estabilidad del fondo.

Fundrise deja en claro que debe sentirse cómodo cometiendo su dinero durante al menos cinco años o “no recomendamos invertir con nosotros”. Las plataformas también pueden extender los períodos de bloqueo para sus fondos.

Las tarifas son altas, y no siempre transparentes

La mayoría de las plataformas cobran varias capas de tarifas: tarifas de gestión anuales, abastecimiento o tarifas de origen, tarifas de servicio y, a veces, incluso tarifas de rendimiento. Por ejemplo, LEET agrega tarifas de abastecimiento de propiedades del 3.5 al 5 por ciento antes de ver los ingresos de alquiler.

Cuando compara eso con Fondos de índice de bajo costo o ETF, que a menudo cobran menos del 0.10 por ciento en las tarifas anuales, la diferencia es asombrosa. Podría pagar más de 10 a 20 veces más por una inversión que es mucho menos líquida y posiblemente mucho más riesgosa para los inversores a largo plazo.

Como inversionista, usted tiene todo el riesgo a la baja en una aplicación de inversión inmobiliaria. Si una propiedad pierde dinero o un prestatario predeterminado, usted es el que recibe el golpe. Mientras tanto, la plataforma sigue recolectando tarifas.

Otro problema es la transparencia. A diferencia de los fondos índices que enumeran claramente su relaciones de gastomuchas plataformas de crowdfunding entierran sus tarifas para ofrecer documentos o estructurarlos de manera difícil que el inversor promedio de descifrar.

Por ejemplo, algunos sitios, como RealTymogul, cobran tarifas específicas para cada acuerdo o propiedad, lo que hace que sea casi imposible para una persona promedio estimar los costos potenciales involucrados a menos que se registren en una cuenta y realicen una considerable diligencia debida para cada oportunidad o fondo de inversión.

La “democratización” de los acuerdos privados podría no ser algo bueno

Permitir que los inversores cotidianos entre en ofertas inmobiliarias privadas suenen empoderando. Pero también significa exponer a las personas con experiencia limitada y potencialmente menos capital a inversiones de alto riesgo e ilíquidas. Los acuerdos inmobiliarios privados a menudo involucran estructuras legales complejas, plazos impredecibles y altas tasas de fracaso.

Estos acuerdos se reservaron tradicionalmente para inversores acreditados por una razón. Eliminar esa barrera no hace que las inversiones sean menos riesgosas: simplemente expande ese riesgo para más personas que pueden tener menos que perder si el acuerdo se arranca.

3 formas alternativas de invertir en bienes raíces

Si está interesado en bienes raíces pero no quiere lidiar con plataformas opacas, hay formas más accesibles de invertir en esta clase de activos. Estos métodos a menudo requieren más capital inicial, pero también ofrecen más control, transparencia y, en muchos casos, un mejor potencial de crecimiento a largo plazo.

Comprar una casa

Ser propietario de una casa sigue siendo una de las formas más confiables de generar riqueza. Usted genera capital con cada pago de la hipoteca, se beneficia de una posible apreciación y puede calificar para exenciones fiscales como el deducción de intereses hipotecarios. Incluso si no está listo para invertir en una propiedad de alquiler, comprar una residencia primaria puede ser un primer paso inteligente en bienes raíces.

Si bien es posible que su primer hogar no se sienta como una inversión, a menudo funciona como uno. Si planea permanecer en un lugar durante varios años, bloquear un pago mensual fijo puede ser más asequible que alquilar. Los ocupantes de los propietarios también generalmente obtienen mejores tasas hipotecarias y requisitos de pago inicial más bajos.

Dicho esto, un hogar no siempre es una buena inversión – Especialmente si pagas o estira demasiado tu presupuesto. También requiere una inversión inicial considerable, y enfrenta el riesgo de ejecución hipotecaria si no puede mantenerse al día con los pagos.

Comprar REIT o un ETF REIT

Si desea la exposición a bienes raíces sin bloquear su dinero en propiedad física, los REIT comerciados públicos o los ETF de bienes raíces son una opción simple y flexible.

Un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT) es una empresa que posee, opera o financia bienes inmuebles productores de ingresos. En lugar de comprar una propiedad directamente, los inversores pueden comprar acciones en un REIT y obtener exposición a una cartera de activos inmobiliarios. Al igual que los fondos mutuos, los REIT agrupan el dinero de muchos inversores y deben pagar al menos el 90 por ciento de los ingresos imponibles como dividendos.

Los REIT que cotizan en bolsa se enumeran en las bolsas de valores, lo que les da la misma liquidez que las acciones al tiempo que ofrecen un potencial de crecimiento a largo plazo. Esto los convierte en una de las formas más accesibles y líquidas para invertir en bienes raíces.

Los REIT ofrecen ingresos verdaderamente pasivos. Obtiene rendimientos inmobiliarios potenciales sin la molestia de administrar la propiedad o obtener un gran pago inicial. Simplemente posee acciones, recaude dividendos y rastree el rendimiento como cualquier otra acción.

Pero los REIT también vienen con riesgo. Sus precios se mueven con el mercado de valores, por lo que la volatilidad es parte del acuerdo. Eso es manejable si estás en él a largo plazo, pero las bajas a corto plazo pueden aguijonear si necesitas vender rápido.

Comprar REIT individuales requiere investigación. Tendrá que profundizar en las finanzas y las tendencias del mercado, al igual que cualquier acción. A ETF REIT O el fondo mutuo puede facilitar las cosas al difundir su dinero en múltiples compañías, reduciendo el impacto de cualquier bajo rendimiento.

Comprar una propiedad de alquiler

Si se siente cómodo asumir las responsabilidades de propiedad, un residencial propiedad de alquiler puede generar ingresos constantes y riqueza a largo plazo. Requiere más capital inicial y gestión continua, pero tendrá control total sobre el activo y cómo se opera.

Comenzar con una casa o dúplex unifamiliar a menudo es más manejable que saltar a bienes raíces comerciales. Los mercados residenciales son más fáciles de entender, y la barrera financiera para la entrada tiende a ser más baja. Es posible que pueda comprar una propiedad por $ 20,000 a $ 30,000, especialmente si encuentra una buena oferta en una ejecución hipotecaria o listado angustiado.

Mientras que las propiedades de alquiler se consideran técnicamente inversiones pasivasser propietario es cualquier cosa menos a la mano. Tendrá que manejar reparaciones, inquilinos de pantalla y tratar con pagos tardíos o perdidos. Si un inquilino rescata, todavía está en el gancho para el pago mensual de la hipoteca. Entonces, si bien el potencial de ingresos es real, el trabajo y el riesgo son igual de reales.

Preguntas frecuentes de la aplicación de inversión inmobiliaria

Descargo de responsabilidad editorial: se aconseja a todos los inversores que realicen su propia investigación independiente sobre estrategias de inversión antes de tomar una decisión de inversión. Además, se informa a los inversores que el rendimiento del producto de inversión pasada no es garantía de una futura apreciación de los precios.