5 formas de invertir en REIT

Los inversores que buscan crecimiento e ingresos por dividendos pueden querer considerar a REIT como una solución a largo plazo. REITS, abreviatura de fideicomisos de inversión inmobiliaria, obtuvo un rendimiento anual promedio del 7.1 por ciento durante los 20 años que finalizan el 31 de marzo de 2025 y un 8,7 por ciento en los últimos 15 años.

Los REIT son bien conocidos por sus dividendos carnosos, y el ingreso en efectivo puede ayudar a proporcionar estabilidad a los inversores durante los tiempos más difíciles en los mercados. Esos pagos los hacen populares, especialmente con inversores mayores. Los REIT generalmente ofrecen entre los rendimientos más altos del mercado.

Aquí hay cinco formas de invertir en REIT, cómo ganan dinero y sus pros y contras.

Cómo funcionan los REIT

Un REIT es un nombre elegante para una compañía destacada que invierte en bienes raíces. A cambio de no pagar impuestos a nivel corporativo, los REIT deben pagar el 90 por ciento de sus ingresos imponibles como dividendos, por lo que generalmente tienen dividendos mucho mayores que las empresas regulares.

¿Cómo ganan dinero los REIT?

Los REIT ganan dinero de dos maneras básicas: invirtiendo y administrando propiedades, y financiando hipotecas para bienes raíces. Por ley, los REIT deben invertir al menos el 75 por ciento de sus activos en bienes raíces y derivar al menos el 75 por ciento de sus ingresos brutos de las rentas o los intereses hipotecarios para bienes raíces.

Los REIT generalmente piden prestado mucho dinero para comprar sus propiedades, al igual que el propietario típico. Pero los flujos de efectivo consistentes de los alquileres u otros pagos les permiten pedir prestado montos sustanciales de manera relativamente segura. Este préstamo les permite ganar más dinero del que de otra manera.

Tipos de REIT

Según cómo ganan dinero, los REIT se dividen en tres tipos amplios:

¿Qué tipos de propiedades poseen REIT?

Los REIT operan en prácticamente todos los sectores de bienes raíces, incluidos:

• Casas unifamiliares
• Edificios de apartamentos
• Minorista
• Almacenes
• Centros de datos
• Edificios médicos
• Centros comerciales
• Hoteles
• Torres celulares

Esas son algunas de las categorías principales, pero REIT puede poseer casi cualquier tipo de bienes inmuebles. Sin embargo, tienden a especializarse en ciertos sectores, prefiriendo centrarse en una o dos áreas, porque los ejecutivos pueden utilizar su conocimiento profundo y sus conexiones profesionales para ayudar a REIT a funcionar mejor. Además, los inversores tienden a valorar a las empresas centradas más que las empresas diversificadas.

Cómo invertir en REIT

A continuación hay cinco formas diferentes en que puedes entrar en el juego REIT, aunque para tres de ellas, primero necesitarás una cuenta de corretaje.

1. REIT privados

Lo mejor para: Inversores que pueden pagar tarifas más altas y no necesitan acceso al principal

Si bien tiene las otras características de un REIT, los REIT privados no se negocian en un intercambio y no están registrados con la Comisión de Bolsa y Valores de los Estados Unidos (SEC). Debido a que no están registrados, no tienen que revelar el mismo alto nivel de información a los inversores que una empresa pública lo haría. Los REIT privados generalmente se venden solo a inversores institucionales, como grandes fondos de pensiones e inversores acreditados, aquellos con un patrimonio neto de más de $ 1 millón o con ingresos anuales superiores a $ 200,000.

Los REIT privados pueden tener un mínimo de inversión, y que generalmente se extiende de $ 1,000 a $ 25,000, según Nareit, la Asociación Nacional de Fideicomisos de Inversión de Estados Real.

Riesgo: Los REIT privados a menudo son muy ilíquidos, lo que significa que puede ser difícil acceder a su dinero cuando lo necesita. En segundo lugar, debido a que no están registrados, los REIT privados no están obligados a tener políticas de gobierno corporativo. Eso significa que el equipo de gestión puede hacer cosas que muestran un conflicto de intereses sin una supervisión, si es que hay alguna,.

Por último, muchos REIT privados son administrados externamente, lo que significa que tienen un gerente al que se le paga para ejecutar el REIT. La compensación para los gerentes externos a menudo se basa en cuánto dinero se administra, y eso crea un conflicto de intereses. El gerente puede ser incentivado para hacer cosas que aumentan sus tarifas en lugar de hacer lo mejor para su mejor interés como inversor.

2. REIT no traducidos

Lo mejor para: Inversores que pueden pagar tarifas más altas y no necesitan acceso al principal

Los REIT no traducidos ocupan un término medio: al igual que las empresas que cotizan en bolsa, están registrados en la SEC, pero al igual que los REIT privados, no se negocian en los principales intercambios. Debido a que están registrados, este tipo de REIT debe hacer revelaciones financieras trimestrales y de fin de año, y las presentaciones están disponibles para cualquier persona. Los REIT no traducidos también se llaman REIT no cotizados públicos.

Riesgo: Los REIT no traducidos pueden cobrar tarifas de gestión fuertes, y al igual que los REIT privados, a menudo son administrados externamente, creando posibles conflictos de intereses con su inversión.

Además, como los REIT privados, los REIT no comerciados suelen ser muy ilíquidos, y es difícil recuperar su dinero de ellos si de repente lo necesita. (Aquí hay algunas otras cosas que debe tener en cuenta con REIT).

3. Acciones de REIT que se negocian públicamente

Lo mejor para: Inversores que pueden buscar y analizar acciones infravaloradas

Este tipo de REIT está registrado en la SEC y se cotiza públicamente por las principales intercambios de valores, y probablemente ofrece la mejor oportunidad para que los inversores públicos se beneficien en inversiones individuales. Los REIT que cotizan en bolsa se consideran superiores a los REIT privados y no traducidos porque las empresas públicas generalmente ofrecen menores costos de gestión y un mejor gobierno corporativo, ya que las empresas públicas están sujetas a divulgación y supervisión de los inversores.

Riesgo: Al igual que con cualquier acción individual, el precio de las acciones de REIT puede disminuir, especialmente si su subsector específico sale a la favor, y a veces sin ninguna razón discernible. Y también hay muchos de los riesgos típicos de invertir en acciones individuales: mala gestión, malas decisiones comerciales y altas cargas de deuda, la última de las cuales son especialmente pronunciadas en REIT. (Aquí está la oferta completa sobre cómo comprar acciones).

4. Fondos REIT de negociación pública

Lo mejor para: Inversores que desean dividendos pero que no quieren analizar acciones individuales

Un Fondo REIT que cotiza en bolsa ofrece las ventajas de los REIT que cotizan en bolsa con cierta seguridad adicional. Los fondos de REIT generalmente ofrecen exposición a una parte considerable del universo Público REIT, que suman más de 200 acciones. Por lo tanto, puede comprar solo un fondo y obtener una participación diversificada en el sector. Estos fondos comprenden todos los subsectores REIT de capital, como residencial, comercial, alojamiento, torres y más.

Al comprar un fondo, los inversores obtienen las ventajas del modelo REIT sin el riesgo de acciones individuales. Por lo tanto, se benefician del poder de la diversificación para reducir su riesgo al tiempo que potencialmente aumenta sus retornos. Los fondos son más seguros para muchos inversores, especialmente si tienen una experiencia de inversión limitada.

Aquí están los mejores ETF REIT basados ​​en su rendimiento a largo plazo.

Riesgo: Si bien los fondos de REIT diversifican principalmente el riesgo de cualquier compañía específica, no eliminan los riesgos que podrían ser típicos de REIT en su conjunto. El aumento de las tasas de interés, por ejemplo, aumenta el costo de los préstamos para REIT. Y si los inversores deciden que los REIT son riesgosos y no pagarán precios tan altos por ellos, muchas de las acciones en el sector podrían disminuir. En otras palabras, un fondo REIT está estrechamente diversificado, no ampliamente en todas las industrias como un fondo de índice S&P 500.

5. REIT Prefered Stock

Lo mejor para: Inversores que necesitan mayores ingresos ahora con menor riesgo

El stock preferido es un tipo de stock inusual, y funciona mucho más como un bono que como un stock. Al igual que un bono, una acción preferida paga un dividendo en efectivo regular y tiene un valor nominal fijo al que puede canjearlo. También como los bonos, las acciones preferidas se moverán en respuesta a tasas de interés, con tasas más altas que conducen a un precio más bajo, y viceversa.

Sin embargo, más allá de su dividendo en efectivo, las acciones preferidas no reciben una participación en las ganancias en curso de la compañía, lo que significa que es poco probable que se aprecie por encima del precio al que se emitió. Por lo tanto, es probable que el rendimiento anual de un inversor sea el valor del dividendo, a menos que las acciones preferidas se compraran con un descuento para el valor nominal. Eso está en marcado contraste con las acciones comunes de REIT, que pueden continuar apreciando con el tiempo.

Riesgo: El stock preferido tiende a ser menos volátil que las acciones comunes regulares, lo que significa que su valor no rebotará tanto como el poder de una acción común. Sin embargo, si las tasas de interés aumentan sustancialmente, las acciones preferidas probablemente disminuirían, al igual que los bonos lo harían.

Las acciones preferidas se encuentran por encima de las acciones comunes (pero por debajo de los bonos) en la estructura de capital, lo que significa que debe recibir dividendos antes de que las acciones comunes reciban cualquier dividendo, pero solo después de que los bonos de la compañía hayan recibido su interés. Debido a esta estructura, el stock preferido generalmente se considera más riesgoso que los bonos, pero menos riesgosos que las acciones comunes.

Pros y contras de Reit Investing

REIT ofrece varias ventajas a los inversores, desde su atractivo registro de crecimiento a largo plazo hasta sus fuertes dividendos, y siguen siendo un favorito entre los inversores que buscan ingresos.

“Casi todos los inversores se beneficiarían mediante la exposición a REIT”, dice Morris Armstrong, estratega financiero y fundador de Morris Armstrong EA, LLC en Cheshire, Connecticut.

Pero como todas las inversiones, los REIT también presentan ciertos inconvenientes. Estas son las principales ventajas y desventajas de esta clase de activos.

Pros de la inversión de REIT

Además de su fuerte historial de rendimiento, los inversores tienen varias razones para que les guste REIT:

• Altos rendimientos de dividendosque se derivan del mandato legal de pagar ingresos y están respaldados por flujos de efectivo consistentes de la propiedad de alquiler.
• Menos correlacionado con el mercado más ampliolo que significa que los REIT están impulsados ​​por diferentes factores de la mayoría de las acciones, por lo que pueden ofrecer beneficios de diversificación.
• Sin dolores de cabeza de gestiónpermitiéndole dormir más fácilmente sabiendo que no tiene que arreglar un aire acondicionado roto a las 3:00 a.m. o tratar con inquilinos que gritan.
• Diversificación de propiedadeslo que significa que un REIT a menudo se invierte en docenas o incluso en cientos de propiedades, por lo que su éxito no depende de solo unos pocos activos, a diferencia de las carteras de muchos propietarios independientes.

Estos beneficios son algunos de los más importantes para invertir en REIT, en relación con las acciones y la inversión directa en propiedades de alquiler.

Contras de REIT Investing

Los inversores quieren prestar especial atención a los siguientes problemas al invertir en REIT:

• Alta carga de deudaque es típico en la industria, ya que REITS financiera la propiedad con un apalancamiento significativo al igual que los propietarios regulares. Los inversores deben estar seguros de que la compañía puede administrar la deuda y aún así pagar su dividendo.
• Creciente tasas de interésque puede Ding REIT Stocks a corto plazo, ya que los inversores las venden en función del consenso popular de que las tasas crecientes significan la caída de REIT, dice Eric Rothman, gerente de cartera de Centersquare Investment Management en Bryn Mawr, Pensilvania. Pero a menudo eso no les ha lastimado en un largo mercado alcista, dice.
• Dividendos potencialmente insosteniblesque debe evitarse si está invirtiendo en REIT individuales. Si un REIT reduce su dividendo, el precio de sus acciones caerá o puede haber caído en anticipación de un recorte.
• Altos precios inmobiliariosque puede ayudar a inflar el valor de un REIT, pero esos valores eventualmente pueden caer, perjudicando el precio del REIT.
• REIT no traducidos y REIT privadosque no tienen los mismos altos estándares de gobernanza que los REIT que se negocian públicamente.

Mientras que a Armstrong le gustan los REIT negociados públicamente, otros tipos “se venden con altas comisiones y sin mercado secundario líquido, con la carga adicional de transparencia sin precios”.

Los vendedores son incentivados para hallar REIT no traducidos, por lo que estos REIT a menudo cobran una comisión pronunciada, que sale de su inversión antes de que incluso comience a ganar dinero. Y debido a que no están traducidos, a menudo es muy difícil (casi imposible) que los inversores los vendan si tienen una necesidad urgente de efectivo. Los inversores recibirán una valoración actualizada sobre su inversión solo periódicamente, a diferencia de las acciones que cotizan en bolsa.

Cómo encontrar listas de REIT

Los inversores pueden acceder a una lista de REIT en el sitio web de Nareit. Puede ordenar y rastrear las empresas por tipo, privado, no traducido y negociado públicamente, así como por subindustración.

Además, los inversores pueden encontrar información sobre REIT que están registrados en la SEC, incluidos los REIT no traducidos y los REIT de negociación pública. Se requiere que cada uno de estos REIT presente divulgaciones financieras para que los inversores y los posibles inversores puedan ver cómo está funcionando el REIT.

Todas las presentaciones se pueden encontrar en la base de datos Edgar de la SEC, que es un archivo de búsqueda que se remonta a muchos años.

Final

Es posible que ya tenga algunos REIT y ni siquiera lo conozca, especialmente si posee un fondo de índice basado en el índice de acciones Standard & Poor’s 500.

“Tenga en cuenta que el sector inmobiliario es aproximadamente el 3 por ciento del S&P 500, por lo que con solo tener ese fondo, tiene exposición, pero muchas personas prefieren algunos puntos porcentuales más”, dice Armstrong.

Para aquellos que buscan esa exposición adicional, tienen algunas formas de invertir en REIT, una clase de activos que ha mostrado un rendimiento sólido. La mayoría de los posibles inversores de REIT serían mejor atender a los REIT y fondos REIT que se negocian públicamente, ya que ofrecen diversificación y la mejor oportunidad de rendimiento superior debido a la sólida gestión y la supervisión de los mercados públicos.

Preguntas frecuentes

Descargo de responsabilidad editorial: se aconseja a todos los inversores que realicen su propia investigación independiente sobre estrategias de inversión antes de tomar una decisión de inversión. Además, se informa a los inversores que el rendimiento del producto de inversión pasada no es garantía de una futura apreciación de los precios.