10 consejos para comprar propiedad de alquiler

Si ha estado viendo repeticiones de la “propiedad de ingresos” de HGTV y preguntándose si es hora de comprar una propiedad de inversión y convertirse en un propietario, no está solo.

Entre un salto en la inflación y el estado de ánimo de los Millennials para alquilar en lugar de propios, comprar propiedades de alquiler ha estado en un aumento en los últimos años.

¿Deberías dar el paso en una propiedad de alquiler? Los expertos ofrecen un sí calificado, siempre que haga su tarea primero. Aquí hay 10 cosas a considerar antes de sumergirse en una propiedad de inversión.

1. Determine si comprar una propiedad de alquiler de inversión es adecuada para usted

Olvida los estereotipos de la comedia de televisión de los propietarios despistados. Para aprovechar al máximo la propiedad de ingresos requiere el ojo de un contador para los detalles, la comprensión de un abogado de las leyes de propietario-inquilino, la previsión de un adivino y, si elige administrar su propiedad de alquiler usted mismo, la disposición firme de un propietario pero amigable.

“Donde las personas que quieren convertirse en propietarios se quedan cortos es, no se dan cuenta de cuánto trabajo entra en él”, dice Diana George, fundadora de DG Design Group, una empresa de construcción en el norte de California.

Entonces, antes de saltar, querrá considerar si tiene el tiempo, la disposición y la habilidad para administrar un alquiler. Si bien la propiedad de alquiler se considera una inversión pasiva, eso no significa que sea completamente pasivo en la gestión de ella. Deberá ser alguien que esté dispuesto a hacer el trabajo sucio, arreglar las cosas, negociar con inquilinos y administrar un negocio. Además, necesitará una cantidad significativa de dinero para comenzar. No todos están cortados por ello.

Si administrar una propiedad de inversión suena demasiado, pero aún está interesado en bienes raíces, podría considerar ser dueño de un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT). Los REIT son valores que cotizan en bolsa que invierten en bienes raíces y generalmente pagan un gran porcentaje de sus ganancias a los inversores en forma de dividendos. Esta puede ser una forma de exposición a la inversión inmobiliaria sin la molestia de la administración de la propiedad.

2. ¿Comprar o financiar? Analiza lo que es mejor para ti

Si bien algunos expertos financieros insisten en que nunca debe comprar un alquiler a menos que pueda pagar en efectivo por ello, Jeremy Kisner, asesor senior de riqueza de SureSvest Wealth Management en Phoenix, pide diferir.

“El apalancamiento (es decir, una hipoteca) generalmente magnifica los rendimientos, tanto en el alza y a la baja”, dice Kisner, quien posee dos propiedades de alquiler en Las Vegas.

Por ejemplo, imagine una propiedad de alquiler comprada por $ 100,000 en efectivo. La casa produce un alquiler de $ 12,000 anualmente después de todos los gastos, como mantenimiento y seguro, y se gravan en $ 1,000. Con un cronograma de depreciación de 27.5 años y una tasa de impuestos sobre la renta del 20 por ciento, un inversor ganaría poco más de $ 9,500 en efectivo anualmente. Por lo tanto, el rendimiento anual de efectivo del inversor es de aproximadamente 9.5 por ciento. Nada mal.

Así es como se desempeñó el inversor que usó el apalancamiento, suponiendo la misma casa. Este inversor tiene una hipoteca para el 80 por ciento de la casa, que se agrava al 4 por ciento. Después de restar los gastos operativos, así como los gastos de intereses adicionales, este inversor gana casi $ 5,580 en efectivo anualmente. Con $ 20,000 invertidos, el rendimiento anual de efectivo del inversor es de aproximadamente el 27.9 por ciento.

De hecho, la situación para el propietario apalancado es en realidad un poco mejor de lo que sugieren estos números. Eso es porque parte del alquiler va a pagar el director de la hipoteca. Entonces, si bien el inversor no pudo embolsar el flujo de efectivo porque se usó para pagar el préstamo, el inversor aún se benefició (y pagó impuestos) sobre ese dinero.

Ese es el poder del apalancamiento para cambiar el regreso de un inversor.

George está de acuerdo: “Definitivamente estoy de acuerdo con ir convencional (hipoteca). Es una muy buena manera de maximizar sus dólares “.

Si decide financiar la compra, tenga en cuenta que deberá encontrar un pago inicial más grande de lo que normalmente se requiere para una hipoteca residencial. La mayoría de los prestamistas requieren un pago inicial de al menos 15 por ciento para una propiedad de inversión. También necesitará tener suficiente efectivo para cubrir los costos de cierre, el seguro de los propietarios, los impuestos a la propiedad y los problemas de mantenimiento que surgen en la propiedad.

Aquellos que desean más seguridad y están satisfechos con los rendimientos más bajos que pueden comprar en efectivo. Aquellos con menos efectivo o que desean mayores rendimientos pueden usar financiamiento para aumentar su rendimiento, aunque con mayor riesgo.

3. Encuentra la ubicación correcta

Ese viejo mantra de agente inmobiliario sobre la importancia de la ubicación toma un giro interesante cuando se aplica a la propiedad de ingresos.

“Las mejores ubicaciones con la mayor apreciación son donde potencialmente tendrá el peor flujo de efectivo con un alquiler”, dice Kisner.

¿Por qué? Los inversores pueden obtener un rendimiento de dos maneras: flujo de efectivo y apreciación. En algunas áreas, los inversores pueden querer un mayor flujo de efectivo para compensarlos para una apreciación más lenta. Pero si los inversores esperan que un área aprecie sustancialmente, pueden estar dispuestos a renunciar al flujo de efectivo para disfrutar de esa apreciación. El resultado: la apreciación de la casa supera el crecimiento de los alquileres, y las casas aprecian al tiempo que produce un flujo de efectivo relativamente bajo.

“Como resultado, la propiedad debe apreciar más para competir como una inversión con propiedades en áreas menos deseables”, dice Kisner.

Su solución: ERR al lado de la apreciación. Eso es lo que está haciendo con sus dos alquileres, que, en un buen mes, apenas alcanzan el punto de equilibrio. “Pero si los mantengo hasta que gire (edad) de 60 años cuando se les paga, incluso después de los impuestos a la propiedad y el seguro, duplicaré mis ingresos del Seguro Social”, dice.

4. Ejecute los números en cualquier compra potencial

Si está buscando alquilar su propiedad, querrá tener una buena idea de cuánto podría ganar. Es vital hacer una investigación para descubrir qué propiedades comparables están buscando.

Si está involucrado con los alquileres residenciales, por ejemplo, puede escanear fácilmente Zillow y sitios de alquiler similares para ver qué otros propietarios están pidiendo sus hogares. Puede comparar el precio por pie cuadrado y obtener una idea aproximada de las imágenes de la calidad de la propiedad, y también puede juzgar la conveniencia de la ubicación. Eso puede ofrecerle un medidor de lo que podría cargar.

Con una idea de la cantidad de ingresos que podría generar, puede retirar su lista de gastos para ver lo que puede haber dejado como ganancias. Deberá considerar impuestos, seguros y pagos de hipotecas. Pero también querrá construir un buffer para las reparaciones inesperadas, especialmente significativas, como reemplazar un HVAC. Tiene mucho sentido tener en cuenta estos costos, incluso si no les está pagando cada año, por lo que puede obtener una estimación conservadora de lo que podría ganar en promedio cada año.

Cuanto mejor sean sus estimaciones, más probable es que su propiedad cumpla con su tasa de rendimiento requerida. Es importante ser realista, o podría terminar rápidamente con un pozo de dinero.

5. Asegúrese de ser material de propietarios

Si compra una propiedad de alquiler, ¿debería ser su propio propietario o bifurcarse más del 6-10 por ciento de sus ingresos de alquiler a un servicio de gestión? Si bien no hay una respuesta correcta para todos, George y Kisner prefieren subcontratar el trabajo.

“Hacen la verificación de antecedentes de su inquilino, asegúrese de firmar el contrato de arrendamiento y pagar su alquiler a tiempo”, dice George. “Eso lo libera para administrar su dinero, no su propiedad e inquilinos”.

Kathy Hertzog, ex presidenta de Erie, LandlordSoSociation.org, con sede en Pensilvania.

“Si te acercas demasiado a tus inquilinos y los inquilinos tienen problemas financieros, puedes encontrarte atrapado porque no quieres desalojarlos”, dice ella. “Tienes que ser muy profesional al respecto, porque si alguien no paga su alquiler, te están robando”.

Además de este tema, ¿se siente cómodo tomando las decisiones ejecutivas que deben tomarse para administrar una propiedad? ¿Reparará o terminará reemplazando ese aire acondicionado que falla o lavavajillas con fugas? Tendrá que hacer la llamada en cuanto a cuál es el mejor curso de acción. Aquí hay cosas clave a considerar al decidir si administrar la propiedad usted mismo.

6. Presupuesto para lo inesperado

No planificar los innumerables gastos de poseer un alquiler puede convertirse en una vía rápida para el desastre.

“Como propietario, desea ahorrar alrededor del 20 al 30 por ciento de sus ingresos de alquiler para el mantenimiento, el mantenimiento y las emergencias”, dice Hertzog.

“Quieres asegurarte de que no solo estás viviendo de eso”, dice ella, “porque cuando algo grande sucede, no tendrás dinero para arreglarlo, y ahora estás atrapado porque eres un propietario con una propiedad que necesita ser reparada rápidamente, y no tiene ese dinero “.

Kisner no podría estar más de acuerdo: “Ha sido mi experiencia que siempre subestimes todos los diferentes gastos que tienen una forma de aparecer y siempre sobreestiman cuán positivo será el flujo de efectivo”, dice.

Estos son algunos de los principales gastos ocultos de administrar un alquiler.

7. Recuerde renovar sus arrendamientos

Si los propietarios de mamá y pop tienen un punto ciego evidente, es la falta de renovar los arrendamientos de inquilinos de manera oportuna y dejar que se deslicen a un arrendamiento mensual, según George.

“Te sorprendería cuántos propietarios no renovan sus arrendamientos cada año, por lo que dejan que sus inquilinos sean arrendados mensuales”, dice ella. “¿Qué tiene de malo eso? Lo que está mal es que todo su pensamiento es que ahora, si quiero sacar a mi inquilino, no puedo porque ahora no están atados a un contrato de arrendamiento “.

“Además, no pueden aumentar el alquiler”, dice George. “La única forma en que puede cambiar el alquiler es si tiene que firmar un formulario que cambia el contrato de arrendamiento cada año. Así es como mantienes a tus inquilinos bajo control. Cuando dejas que se deslice así, puede ser realmente difícil volver a encarrilar a tus inquilinos ”, dice George.

Dependiendo del estado, el condado y la ciudad donde se encuentra la propiedad, los propietarios pueden notificar el desalojo por un período específico. En California, donde se encuentra George, el estado requiere que los propietarios dan un aviso de 60 días a los inquilinos que han vivido en la propiedad durante más de un año (o 30 días por menos de un año), aunque la situación puede ser diferente en ciudades controladas por alquileres. El propietario también podría ofrecer un nuevo contrato de arrendamiento al mismo tiempo.

8. ¿Quieres inquilinos a largo plazo? Considere la Sección 8

La vacante repentina del inquilino es la ruina de cada propietario de alquiler.

“Cada mes que un alquiler está vacante, tiene que pagar hipotecas, servicios públicos y mantenimiento fuera de su bolsillo, por lo que el cambio es una de las cosas que debe abordar muy rápido”, dice Hertzog.

¿Una solución popular? Prueba la Sección 8 Inquilinos.

La Sección 8, también conocida como el programa de cupones de elección de vivienda del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano, generalmente limita el alquiler de los estadounidenses de bajos ingresos que califican al 30 por ciento de sus ingresos mensuales ajustados. Mientras que algunos propietarios son escépticos sobre el papeleo y los posibles problemas de mantenimiento presentados por algunos inquilinos de la Sección 8, Hertzog ve a los inquilinos de la Sección 8 favorablemente.

“Las poblaciones mayores y las personas con discapacidad suelen ser inquilinos excelentes. Cuidan excelente de la propiedad porque este es su hogar. Aquí es donde quieren estar. Además, si no pagan su alquiler o arruinan su hogar, corren el riesgo de perder su cupón de la Sección 8 ”, dice ella.

Una desventaja para los inquilinos de la Sección 8 es que puede ser más difícil aumentar los alquileres con el tiempo, lo que podría afectar su capacidad de compensar los costos crecientes con mayores ingresos por alquiler.

9. No olvide la propiedad de alquiler en la hora de impuestos

Hay un rayo de sol singular que se reduce a los propietarios de ingresos cada primavera mientras se agachan con su contador para preparar su declaración de impuestos federales sobre la renta.

“Cuando tienes tu propia casa, puedes cancelar el interés y eso es todo”, dice George.

“Pero cuando posee una propiedad de inversión, su formulario de impuestos de la Anexo E le permite cancelar casi todo bajo el sol, desde pintar la casa hasta cambiar las bombillas.

“Por lo tanto, aunque tenga ingresos por alquiler para informar, puede mostrar menos ingresos de los que realmente está recaudando y cancelando el pago de su hipoteca e intereses mientras construye capital al mismo tiempo”, dice George.

Es esa poderosa combinación de beneficios fiscales y rendimientos de inversión lo que ayuda a mantener a los inversores interesados ​​en las propiedades de alquiler.

10. Comprenda cómo funciona la ley de alquiler

Según Hertzog, las leyes de propietario de los propietarios estatales y locales pueden actuar como una cobertura de registro de manejo abierta para los propietarios de alquiler que los ignoran.

El caso en cuestión es los depósitos de seguridad de los inquilinos. No es tan simple como recolectar y mantener el dinero.

“Definitivamente hay contabilidad involucrada. Debe tener esa cuenta para cada inquilino y mantener ese dinero en esa cuenta y salvarlo ”, dice Hertzog. “Las leyes de depósito de seguridad rigen cuánto tiempo tiene para devolver un depósito de seguridad cuando termine la tenencia, menos cualquier gasto para la limpieza y reparación, todo lo cual debe estar detallado”.

“En algunos estados, si no entrega eso, el inquilino puede perseguir al propietario para el doble de su depósito de seguridad por no devolverlo dentro del período de tiempo especificado”, dice ella.

Por supuesto, este es solo un aspecto de las leyes que rodean la propiedad de alquiler, y hay muchos otros que los propietarios deben saber para evitar entrar en conflicto de ellas. Querrá estar familiarizado con las reglas sobre el desalojo, la vivienda justa y otros requisitos reglamentarios.

Final

La propiedad de alquiler puede ser una excelente inversión si la aborda de manera comercial. Pero querrás entender (tanto como sea posible) en qué te estás metiendo antes de dejar tu dinero. Si bien el atractivo de generar un ingreso mensual pasivo con bienes raíces es alto, es importante recordar que a menudo requiere mucho trabajo para mantener esos ingresos fluyendo.

– Jay McDonald escribió la versión original de esta historia. Bankrate Brian Baker También contribuyó a una actualización de esta historia.